Studio Amministrazioni Condominiali di Francesco Ventura
07-10-2020
L′applicazione ripetuta delle tabelle millesimali ne dimostra sia l′esistenza che l′assenso dei condomini
Rendiconto
L′applicazione ripetuta delle tabelle millesimali predisposte dal costruttore equivale ad averle approvate. E il fatto che esistano non Ŕ requisito di validitÓ delle delibere assembleari poichÚ il criterio d′identificazione delle quote di partecipazione al condominio - derivando dal rapporto tra il valore dell′edificio e quello delle singole unitÓ - preesiste alla loro formazione e consente, anche a posteriori, di appurare la valida costituzione assembleare e il raggiungimento delle maggioranze richieste. Lo puntualizza la Corte di appello di Taranto con sentenza numero 66 del 17 febbraio 2020.
La vicenda
╚ un proprietario ad accendere la controversia appellando la decisione del Tribunale di rigettare l′impugnazione proposta contro una delibera. Il giudice, a suo avviso, doveva tener conto dell′assenza di verifica in seconda convocazione del mancato espletamento della prima, valido presupposto dell′altra. Ci˛, a nulla rilevando che la prima riunione fosse andata deserta. Tesi respinta.
╚ vero che in generale la seconda convocazione Ŕ condizionata dall′inutile e negativo esperimento della prima e che tale condizione va verificata in seconda battuta, come sottolineato da Cassazione 24132/09. Ed Ŕ pur vero che, afferma il collegio tarantino, l′articolo 1130 numero 7 del Codice civile ha imposto l′obbligo di annotare nel registro dei verbali anche eventuali mancate costituzioni delle assemblee. Tuttavia, prosegue, la mancata verifica (o la mancata verbalizzazione della verifica) dell′inutile esperimento della prima riunione non incide sulla validitÓ della volontÓ assembleare, ben potendo i cond˛mini verificare l′inutile esperimento anche dal registro dei verbali.
L′esistenza delle tabelle millesimali
Ma il motivo chiave dell′appello era un altro: il tribunale, lamenta l′uomo, aveva errato anche nel ritenere provata la sussistenza di tabelle millesimali - necessarie per la validitÓ della delibera impugnata - sulla base di tabelle allegate dal condominio e redatte dal costruttore dello stabile. L′esistenza di quelle tabelle, insiste, andava provata producendo la delibera assembleare che le aveva approvate. Richiesta anch′essa bocciata.
L′esistenza delle tabelle - evidenzia la Corte d′appello pugliese richiamando Cassazione 17115/11 - non costituisce requisito di validitÓ delle delibere assembleari in quanto il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al condominio, derivando dal rapporto tra il valore dell′intero edificio e quello relativo alla proprietÓ del singolo, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione delle tabelle millesimali e consente, anche a posteriori, di verificare la valida costituzione dell′assemblea e il raggiungimento delle maggioranze richieste.
Peraltro, conclude, l′approvazione delle tabelle pu˛ avvenire anche per vie di fatto mediante la loro costante applicazione. Ecco che, nella vicenda, l′applicazione ripetuta delle tabelle predisposte dal costruttore (circostanza riferita dai testimoni ascoltati nel processo) ne dimostrava sia l′esistenza che l′avvenuta approvazione da parte dei cond˛mini. Queste, le ragioni per cui i giudici di appello, respinti tutti i restanti motivi, rigettano l′impugnazione del proprietario e lo condannano a rifondere le spese di lite.