Studio Amministrazioni Condominiali di Francesco Ventura
09-10-2020
Condominio, affittacamere vietato se il regolamento proibisce le attività commerciali
regolamento
Il divieto contenuto nel regolamento condominiale di adibire le abitazioni ad "attività commerciali" impedisce l`esercizio dell`attività di affittacamere. E ciò anche se nell`elencazione delle attività vietate, non compare, in modo esplicito, l`affitto degli appartamenti come "casa vacanza". Lo ha stabilito la Corte di cassazione, con l`ordinanza n. 21562 depositata il 7 ottobre , respingendo il ricorso della proprietaria di un appartamento, nella centralissima via Cola di Rienzo a Roma, chiamata, in solido con la società conduttrice, ad assicurare la cessazione della attività.
La sentenza della Corte d`appello
Confermata dunque la decisione della Corte di Appello di Roma secondo cui, in primis, la "regolarità amministrativa" dell`attività, autorizzata dal Comune, non rilevava nei rapporti fra i condomini e loro aventi causa. Dopodiché, osservava il Collegio, l`attività di affittacamere svolta dalla società conduttrice non è attività alberghiera, ma è comunque attività commerciale, esplicantesi a scopo di lucro da parte di società di capitali e dunque senz`altro in contrasto con l`articolo 28 del regolamento condominiale. Né poteva escludersi l`illecito perché nell`edificio vi erano altre attività analoghe (Bed & Breakfast -affittacamere). Infine, il locatore (responsabile in solido con il conduttore per la cessazione dell`attività vietata) non poteva neppure invocare una manleva avendo espressamente consentito a tale attività nel contratto di locazione.
In Cassazione
Un giudizio condiviso dalla Suprema corte che ricorda come per la Corte di Appello ciò che rende l`attività ricompresa fra le attività vietate è il suo caratterizzarsi quale attività commerciale, assimilabile a quella alberghiera, esplicantesi a scopo di lucro da parte di società di capitali mediante la prestazione sul mercato di alloggio dietro corrispettivo per periodi più o meno brevi. E ciò diversamente dal giudice di primo grado che aveva invece rinvenuto la violazione del regolamento condominiale nella sola prestazione di "alloggi per periodi di brevi", ritenendola incompatibile con l`"uso abitativo", che sottintende l`utilizzo dell`immobile "come dimora stabile e abituale".
Del resto, concude la Cassazione, la assimilazione dell`attività di affittacamere a quella imprenditoriale alberghiera, proposta dalla Corte territoriale, è coerente con la giurisprudenza di legittimità, secondo cui tale attività, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, presenta natura a quest`ultima analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un`attività imprenditoriale, un`azienda ed il contatto diretto con il pubblico. L`attività, infatti, richiede non solo la cessione in godimento del locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno.