Studio Amministrazioni Condominiali di Francesco Ventura
09-06-2020
Superbonus: Maggioranza speciale, semplice e assenso: per il condominio è incertezza sul quorum
superbonus del 110%
Il Mise attende i provvedimenti attuativi per poter autorizzare o meno una Ape o una diagnosi energetica condominiale senza doverla eseguire sui singoli appartamenti Maggioranza speciale, semplice e assenso del singolo. Come sempre, decidere è il vero problema in condominio. La sintesi degli interessi individuali si scontra con le esigenze collettive, la tutela della proprietà solitaria con quella delle parti comuni. E i quorum cambiano, in ragione di come il mix degli interessi è composto prima dall`amministratore e poi dall`assemblea. La bussola è la diagnosi Capita così che proprio sull`isolamento delle superfici opache orizzontali e verticali, uno dei tre interventi cardine o entranti che permettono, secondo l`articolo 119, comma 1, lettera a), del Dl 34/2020, di aprire la porta al 110% anche per l`ecobonus, sismabonus, fotovoltaico e ricariche elettriche possa essere deciso con la maggioranza speciale (articolo 1120, comma 2, n. 2, del Codice civile) degli intervenuti che rappresenti la metà del valore dell`edificio oppure con la maggioranza semplice (articolo 26, comma 2, legge 10/91) di un terzo dei partecipanti che rappresenti un terzo del valore dell`edificio. Per attivare la seconda opzione occorre la decisione preliminare dell`assemblea di autorizzare la redazione delle Attestazioni di prestazione energetica (Ape, ex Ace) dei singoli appartamenti o della Diagnosi energetica dell`edificio. Tra l`altro, il Mise, interpellato dal Sole 24 Ore, ha affermato di stare attendendo i provvedimenti attuativi per poter autorizzare o meno una Ape o una Diagnosi energetica condominiale senza dover eseguire l`Ape sui singoli appartamenti o la Diagnosi energetica su gruppi di unità immobiliari identiche dal punto di vista energetico (cosa che nei condomini è piuttosto difficile). E per evitare la contestazione dei documenti tecnici resi disponibili prima dell`assemblea è bene che l`Ape sia redatta secondo le linee guida indicate dal Mise e le eventuali norme regionali dove si trova l`edificio. La diagnosi dell`edificio, invece, va redatta nel rispetto della norma UNI CEI EN 16247.Altrimenti è facile, con documenti non ben formati, maggioranze risicate e impegni di spesa importanti, rischiare l`impugnazione. Meno spazio con il cappotto Un problema specifico riguarda l`isolamento, realizzato con pannellature in appoggio all`edificio, che ne fanno crescere la dimensione di 12 centimetri o più e che può trovare l`opposizione dei proprietari di terrazzi, balconi e giardini, che si trovano sottratta una porzione della propria proprietà individuale. L`articolo 14, comma 7, del Dlgs 102/2014 ha permesso di derogare dalla disciplina edilizia delle distanze tra edifici ma nulla dice circa la sottrazione della proprietà che si attua attraverso l`installazione delle pannellature. Sarebbe utile che anche questo aspetto trovasse deroga all`interno della conversione in legge del Dl Rilancio così come per ogni intervento, ad esempio per il geotermico, il cui l`interesse pubblico del rispetto dell`ambiente sia prevalente rispetto al diritto di proprietà. Gratis, se così non fosse Tutti sperano ma nessuno ne è certo che il superbonus sia davvero gratis, anche perché dipenderà da come il mercato di imprese, banche, utility e degli altri soggetti potenziali cessionari, saranno disponibili ad acquisire la cessione del credito. Se così non fosse l`articolo 1135 del Codice civile, comma 1, n. 4, obbliga, per lavori la cui durata probabile è di un anno, a raccogliere in un fondo, in base allo stato avanzamento lavori del contratto d`appalto le somme necessarie, proprio in un momento in cui le morosità post Covid sono in crescita (si veda il Sole 24 Ore del 2 giugno). L`alternativa del finanziamento della somma non ceduta richiederebbe per alcuni l`unanimità dei consensi. Ma vi sono diverse banche che erogano il finanziamento sulla base di decisioni adottate con la maggioranza dei partecipanti all`assemblea che rappresentino i due terzi del valore dell`edificio, trascorsi i termini di impugnazione di cui all`articolo 1137 del Codice civile. Anche per poter sopperire a questi inconvenienti sarebbe importante che, in sede di conversione del Dl 34/2020, venisse ammessa la ratifica della validità delle decisioni adottate nelle teleassemblee per permettere la partecipazione in sicurezza di tutti gli interessati.