Studio Amministrazioni Condominiali di Francesco Ventura
01-11-2020
L′amministratore non pu˛ omettere debiti nel rendiconto, che - se incompleto - Ŕ invalido
Se l′amministratore non comunica ai cond˛mini il debito verso l′appaltatore che abbia effettuato dei lavori edili per una somma che nel rendiconto non risulti contabilizzata, non sarÓ valida la delibera di approvazione del rendiconto. Il motivo Ŕ evidente: la contabilitÓ non era stata tenuta in maniera tale da rendere inequivoca la voce di spesa. Lo sottolinea, pronunciandosi in sede di rinvio, la Corte di appello de L′Aquila con sentenza numero 571 del 13 aprile 2020. I fatti ╚ un legale a ricorrere al collegio di legittimitÓ contro la decisione dei giudici di appello di confermare la sentenza di tribunale a suo dire scorretta. Secondo l′avvocato era invalida, ed andava annullata, la delibera condominiale che, nell′approvare il rendiconto, non riportava a suo debito un importo di circa tre mila euro. Mancando requisiti importanti quali il registro contabile, il riepilogo finanziario e la nota esplicativa della gestione era stato violato, contesta, il diritto di ogni condomino di avere un quadro chiaro sulla gestione. A detta dei giudici di merito, l′amministratore non era tenuto a tali incombenti potendo limitarsi a consentire a chi ne avesse fatto richiesta di prendere visione ed estrarre copia a sue spese dei documenti contabili. E neanche influiva, perchÚ inerente altre questioni, la circostanza - riportata dal legale - che l′amministratore fosse stato poi revocato per aver omesso di informare i cond˛mini su fatti rilevanti per la gestione dell′immobile. Ma la Cassazione non concorda e rinvia al secondo grado per un nuovo esame. In appello, spiega, non era stato statuito nulla sull′illegittimitÓ del rendiconto nonostante risultasse privo del registro di contabilitÓ, del riepilogo finanziario e della nota sintetica esplicativa della gestione con indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, parti inscindibili. Il rinvio in appello e la nuova pronuncia Ecco che, indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto di prendere visione ed estrarre copia dei carteggi giustificativi di spesa, la delibera rischiava l′annullamento. Era necessario, quindi, che la Corte di appello, in diversa composizione, colmasse la lacuna tenendo conto che la nuova disciplina del rendiconto condominiale (articolo 1130 bis del Codice civile) riconosce ai cond˛mini, ancora prima del diritto all′accesso, il diritto di effettuare l′immediata verifica della gestione esaminando gli atti che il rendiconto deve contenere e che, nella vicenda, non erano allegati. Cosý, pacifica la mancata allegazione che aveva impedito ai cond˛mini un immediato vaglio degli elementi economici e finanziari, per la Corte del rinvio il nodo era un altro: il rendiconto era invalido, prima che per la provata carenza degli atti contabili, perchÚ violava il principio di diritto enunciato dalla Cassazione non essendo la contabilitÓ tenuta dall′amministratore in maniera da rendere intellegibile ai cond˛mini la relativa voce di spesa. La chiarezza nella tenuta della contabilitÓ In particolare, conclude, non era stato contabilizzato e reso noto il debito verso l′appaltatore che aveva effettuato lavori edili e che, a fine transazione, non era stato pagato tanto da vedersi costretto ad ingiungere il condominio per una somma che non risultava contabilizzata. In sintesi, si chiedeva alla Corte di appello del rinvio di verificare, ai fini della validitÓ della delibera di approvazione del rendiconto, se la contabilitÓ fosse stata tenuta dall′amministratore in maniera da rendere intelligibile la relativa voce di spesa a tutti i cond˛mini. Risposta inevitabile: non lo era e, quindi, il rendiconto era invalido per violazione dell′obbligo di completezza e di veridicitÓ. Queste, le ragioni per le quali i giudici aquilani accolgono l′appello e annullano la delibera.