Studio Amministrazioni Condominiali di Francesco Ventura
05-11-2020
Sempre possibile la ratifica delle spese ordinarie e straordinarie effettuate dall′amministratore
Amministratore
Con la recentissimasentenza 15044/2020 pubblicata il 30 ottobre 2020, il Tribunale di Roma è tornato a pronunciarsi sulla questione relativa alle spese effettuate dall′amministratore, nell′interesse del condominio, in assenza di delibera autorizzativa. Ed invero, recentemente, con la sentenza del 17 marzo 2020 numero 5260, il Tribunale capitolino aveva affermato che l′assemblea di condominio avesse il potere di ratificare sia le spese ordinarie che quelle straordinarie, sostenute dall′amministratore, anche laddove questi avesse agito sprovvisto di preventiva delibera autorizzativa. Secondo il Tribunale, in conformità al principio enunciato dalla Cassazione, (sentenza 18192/2009), tale potere spettava all′assemblea che poteva ratificare l′operato dell′amministratore anche quando mancassero i requisiti di indifferibilità ed urgenza. La vicenda Nel caso trattato dal Tribunale di Roma, alcuni condomini impugnavano una deliberazione dell′assemblea condominiale straordinaria, con la quale, in loro assenza e all′unanimità dei presenti, era stata approvata, fra l′altro, la ripartizione di spese, fra tutti i condòmini e esclusivamente fra quelli che ne traggono utilità, per lavori fogna 2014 eseguiti, non soltanto sulla mera base di un preventivo antecedente alla delibera impugnata ma, altresì, in difformità, per qualità e quantità delle opere, da quest′ultimo e con un costo effettivo notevolmente inferiore. Il condominio si costituiva resistendo all′impugnazione ed eccependo sia il carattere urgente e improcrastinabile, ex articolo 1135 Codice civile, delle opere contestate sia la conformità del costo finale delle stesse all′ultimo preventivo presentato dall′impresa e approvato dall′assemblea. La decisione Con la sentenza 15044/2020, il Tribunale di Roma ha rigettato l′impugnazione ribadendo il potere di ratifica da parte dell′assemblea. Si legge in sentenza, infatti, che anche in mancanza di autorizzazione preventiva, l′assemblea, ai sensi dell′articolo 1135 Codice civile, nell′esercizio dei poteri di gestione del condominio, ha il potere di ratificare la spesa effettuata dall′amministratore in ordine a lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni, ancorché non indifferibili e urgenti (Cassazione 2864/2018). E ciò vale non solo per le spese ordinarie ma anche per quelle straordinarie atteso che, infatti, anche le spese impreviste e straordinarie rispondono all′esigenza della gestione condominiale e l′assemblea condominiale può deliberare, quale organo destinato a esprimere la volontà collettiva dei partecipanti, qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, sempre che non si tratti di provvedimenti volti a perseguire una finalità extracondominiale. Le motivazioni Il ragionamento fatto dal Tribunale, del resto, trova conferma anche nel mancato espresso diniego in tal senso, da parte del richiamato articolo 1135 Codice civile. Infatti, a differenza di quanto stabilito dall′articolo 1134 Codice civile per ciò che riguarda le spese effettuate dal condomino per le cose comuni senza autorizzazione - l′articolo 1135, comma 2 , non contiene l′espresso divieto di rimborsare le spese non urgenti, non contemplate in un preventivo approvato, sostenute dall′amministratore. Di conseguenza, l′assemblea dei condòmini, pur in mancanza di una preventiva approvazione del progetto di spesa per opere di manutenzione ordinaria e straordinaria delle cose comuni, ha il potere di approvare successivamente le spese sostenute dall′amministratore, sempre che si tratti di spese oggettivamente utili. E, tra l′altro, la ratifica non necessita di formule particolari e ben può avvenire anche mediante l′approvazione del consuntivo che contenga tale spesa.Ferma e ribadita, dunque, la facoltà o, meglio, il potere di ratifica in capo all′assemblea, occorre rammentare gli effetti di una mancata ratifica : della spesa, in questo caso, dovrà farsi carico l′amministratore stesso.