Studio Amministrazioni Condominiali di Francesco Ventura
27-11-2020
Le decorazioni dei balconi sono di proprietÓ comune solo se parte integrante dell′estetica dello stabile
Approfondimento
I balconi aggettanti, essendo il prolungamento della corrispondente unitÓ immobiliare, appartengono in via esclusiva al suo proprietario. I rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, invece, sono beni comuni solo se si inseriscono nel prospetto dell′edificio contribuendo a renderlo esteticamente gradevole. Lo puntualizza il Tribunale di Roma con sentenza numero 125 del 7 gennaio 2020. La vicenda ╚ un proprietario a chiedere la nulli tÓ o l′inefficia della delibera con cui erano stati ripartiti piano preventivo e consuntivo dei lavori di straordinaria manutenzione su solai, lastrici, facciate e balconi. L′assemblea, durante la quale aveva espresso voto negativo, li aveva ripartiti in millesimi nonostante coinvolgessero la messa in sicurezza e sistemazione dei balconi aggettanti, delle coperture e dei lastrici solari. In quel modo, contesta, erano stati lesi i suoi diritti: quella ripartizione delle spese dei lavori di straordinaria manutenzione violava sia le disposizioni sui balconi aggettanti che il regolamento condominiale. I balconi aggettanti, tiene a sottolineare, sono per definizione un prolungamento degli appartamenti da cui provengono perci˛ rientrano nella proprietÓ esclusiva dei loro titolari. Le relative spese di riparazione, quindi, dovevano gravare solo sugli stessi proporzionalmente al valore delle loro proprietÓ e non su tutti. La somma accollatagli, quindi, era stata calcolata in modo illegittimo. Il condominio, elencate le tabelle adoperate per ripartire gli esborsi e richiamato il criterio della verticale effettiva sulla proprietÓ privata interessata, fa presente che la questione era stata superata da una nuova delibera di approvazione dello stato finale dei lavori e da un riparto definitivo. Era cessata, in sintesi, la materia del contendere. La decisione Il Tribunale romano non concorda: la lite non era chiusa perchÚ andavano chiariti i criteri seguiti per il riparto delle spese concernenti i balconi aggettanti e, pi¨ in generale, le opere di straordinaria manutenzione. Criteri che, per l′accusa, non rispettavano i dettami normativi e convenzionali. Rilievo fondato. Secondo un consolidato indirizzo giurisprudenziale, spiega il giudice, i balconi - essendo elementi accidentali privi di funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato e non essendo destinati all′uso comune ma solo all′uso e godimento di una parte dell′immobile oggetto di proprietÓ esclusiva - non sono parti comuni dell′edificio ma appartengono al proprietario dell′unitÓ corrispondente, di cui rappresentano naturale prolungamento e pertinenza. E nei balconi, prosegue, possono eventualmente ricorrere elementi decorativi (quali il rivestimento della fronte o della parte sottostante della soletta, frontalini e pilastrini) che fungono da ornamento della facciata e diventano assimilabili, per funzione, alle parti comuni dell′edificio. Tuttavia, sia l′individuazione di tali elementi che la loro funzione architettonica ed il conseguente regime di appartenenza (condominiale se tesi prevalentemente a rendere esteticamente gradevole lo stabile, di pertinenza dell′appartamento esclusivo se strumentali solo al suo decoro) vanno definiti in concreto, caso per caso, guardando alla funzione prevalente. I precedenti Del resto, giÓ la sentenza della Cassazione 14576/04 aveva affermato che i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unitÓ immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa e che soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell′edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Distinzione legata alla diversa imputazione delle spese: non sussiste l′onere di contribuire alla manutenzione delle cose comuni da parte di coloro che non ne hanno l′uso e la titolaritÓ come non sussiste il diritto di quei cond˛mini di partecipare alla delibera di spesa. La decisione assembleare impugnata, allora, era nulla per aver violato l′articolo 1123 comma 3 del Codice civile, avendo il condominio ripartito le spese dei lavori straordinari su solai/lastrici, facciate e balconi proporzionalmente al valore delle singole proprietÓ. Delibera nulla, dunque, e condominio condannato alle spese di causa.