Se le infiltrazioni a danno di un locale facente parte di un edificio condominiale dipendono soprattutto da usura, vetustà ed omessa manutenzione della guaina impermeabilizzante sottostante le aree verdi o giardino pensile e sovrastante il detto locale, ne è responsabile il condominio come custode dei beni. A dirlo è il Tribunale di Roma con sentenza 10103 del 10 luglio 2020. La vicenda È una Srl a citare l′amministratore per la rimozione dei problemi ed il ripristino del proprio locale commerciale. Le perdite, lamenta, l′avevano reso indisponibile per la locazione. Domanda accolta. La relazione peritale aveva appurato che le infiltrazioni sui soffitti riguardavano solo la parte sottostante al giardino pensile ed ai vialetti carrabili e pedonali ubicati al di fuori della sagoma dell′edificio condominiale (costruito negli anni ′70 e la cui impermeabilizzazione non era stata mai sostituita). L′invecchiamento della guaina, quindi, avrebbe necessitato di interventi di risanamento estesi ad interi sistemi costruttivi tanto che le perdite venivano dall′alto. E ove non si provveda a serie impermeabilizzazioni, marca il tecnico, con la pioggia si ha percolazione d′acqua dai soffitti con compromissione ed inagibilità dell′intero locale interessato. Esito che, si legge in pronuncia, configura una responsabilità imputabile soprattutto al condominio convenuto ai sensi dell′articolo 2051 del Codice civile trattandosi di disagi provocati prevalentemente da porzioni o aree comuni verdi dell′edificio sovrastanti il locale della società e, quindi, da beni condominiali in custodia. I precedenti Del resto, anche il Tribunale di Salerno con sentenza 1162 del 5 maggio 2020, ha chiarito come alla riparazione o ricostruzione del terrazzo, vista la funzione di copertura dei locali sottostanti, sono tenuti tutti i condòmini in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Ecco che la relativa azione, annota, va proposta verso il condominio in persona del suo amministratore e non nei confronti del proprietario o titolare dell′utilizzo esclusivo che potrà essere citato solo per inibirgli impedimenti od ostacoli all′esecuzione dei lavori e non certo per imporgliela. Tuttavia, tornando alla vicenda, andava anche considerata la circostanza che la ditta - costruttrice dello stabile - per anni non avesse utilizzato a scopo locativo quei locali interrati anche per inerzia o comunque inattività. Solo per tale ragione, la responsabilità del condominio viene esclusa dal Tribunale di Roma nella misura del 10%. La decisione Tirando le somme, pertanto, va escluso un risarcimento per mancato utilizzo o mancato godimento del locale della Srl, non risultando provate recenti trattative per la stipulazione di contratti locativi interrotte a causa delle infiltrazioni ma va comunque sancita una responsabilità pressoché totale (al 90%) del condominio. Ente che, allora, va condannato all′esecuzione delle opere indicate dal Consulente tecnico d′ufficio nella perizia depositata ed al pagamento del 90% della spesa necessaria per i lavori. Da parte sua, la società dovrà contribuire in proprio alla spesa residua. I costi processuali, invece - tenuto conto della prevalente responsabilità del condominio danneggiante e del fatto che non si sia utilmente attivato per eliminare i problemi d′infiltrazioni lamentati dalla Srl, pur essendone consapevole da diverso tempo - vanno posti a suo completo carico.
