Studio Amministrazioni Condominiali di Francesco Ventura
10-06-2020
Assemblea condominiale autoconvocata illegittimamente:nulle le delibere
Assemblee
La Corte d`appello di Torino, sezione 2, sentenza del 27 maggio 2020 numero 568 ha dichiarato la nullità (e perciò ritenuto la impugnabilità indipendentemente dal rispetto del termine di trenta giorni di cui all`articolo 1137, secondo comma Codice civile) di una deliberazione assembleare adottata all`esito di una riunione convocata direttamente da tre condomini, i quali avevano, peraltro, fatto richiesta di convocazione ai sensi dell`articolo 66, primo comma, disposizioni di attuazione al Codice civile. Quando è possibile l`autoconvocazione Ha rilevato la Corte di Torino come, a seguito della richiesta dei tre condomini, l`amministratore aveva tempestivamente e ritualmente provveduto a convocare l`assemblea, sicché non sussisteva il presupposto dell`inerzia che costituisce uno dei due presupposti legittimanti l`eccezionale facoltà di autoconvocazione a norma dell`articolo 66, primo comma. Inidonietà dell`assemblea Secondo i giudici di appello, il vizio relativo alla delibera, frutto di illegittima convocazione diretta, non costituisce ipotesi di convocazione omessa, tardiva o incompleta, cui corrisponderebbe l`annullabilità ai sensi dell`articolo 1137 Codice civile su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. Si sarebbe verificata, piuttosto, una ipotesi di assoluta inidoneità del consesso a regolare gli interessi di competenza dell`assemblea con lesione dei diritti attribuiti ai singoli dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni. Nella specie, osserva la Corte di Torino, assumevano rilievo anche gli effetti prodotti dalla duplice e concomitante deliberazione (una resa all`esito della riunione fissata dall`amministratore in richiesta dei condomini, l`altra di quella autoconvocata), effetti così gravi da giustificare l`impugnativa senza limiti di tempo, essendosi determinata la presenza contemporanea di due amministratori nominati dalle confliggenti riunioni. La convocazione straordinaria L`articolo 66, primo comma, disposizioni di attuazione al Codice civile regolamenta la convocazione straordinaria dell`assemblea su richiesta di due condomini, i quali rappresentino un sesto del valore dell`edificio. La legge 220 del 2012 ha previsto ulteriori poteri di impulso della convocazione assembleare assegnati anche singolarmente ai condomini (articoli 1117-quater, 1120, terzo comma, 1129, undicesimo comma, Codice civile), presidiati dall`articolo 1129, dodicesimo comma, codice civile, dove si contempla, quale fattispecie di grave irregolarità legittimante la revoca giudiziale dell`amministratore, proprio il ripetuto rifiuto di convocare l`assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge. Né va dimenticata la legittimazione di ciascun condomino a convocare senza formalità l`assemblea per la nomina del nuovo amministratore, in caso di sopravvenuta perdita di alcuno dei requisiti dell`incarico, ai sensi dell`articolo 71-bis, quarto comma, disposizioni di attuazione al Codice civile. I precedenti La decisione della Corte d`appello di Torino trova un remoto precedente del tutto conforme nella giurisprudenza di merito. Il Tribunale di Napoli il 3 ottobre 1969, ritenne, infatti, viziata da nullità assoluta la deliberazione votata dall`assemblea separatamente indetta dai condomini promotori di una richiesta di convocazione, nonostante l`amministratore avesse ottemperato alla loro richiesta e fissato la riunione nel termine prescritto dalla legge. Per il Tribunale di Napoli, la deliberazione approvata dall`assemblea autoconvocata era comunque mancante di un presupposto essenziale per la legittima costituzione dell`organo, quale la convocazione proveniente da chi abbia il potere di disporla. Tuttavia, nella sistemazione della materia operata da Cassazione, 7 marzo 2005, numero 4806, si è stabilito che sono annullabili, e perciò soggette all`osservanza del termine di cui all`articolo 1137 Codice civile, le delibere comunque assunte dall`assemblea senza l`osservanza delle forme prescritte dall`articolo 1136 Codice civile per la convocazione, la costituzione, la discussione e la votazione in collegio, pur sempre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli articoli 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 Codice civile. Le delibere sono viziate Hanno dunque un vizio di forma le deliberazioni quando l`assemblea decide senza l`osservanza delle forme procedimentali stabilite dalla legge per assicurare la partecipazione di tutti i condomini alla formazione della volontà collettiva per gestire le cose comuni. Così, se gli stessi condomini interessati ritengono che dal provvedimento approvato senza l`osservanza delle forme prescritte non derivi loro un danno, manca il loro interesse a chiedere l`annullamento. Il difetto di impugnazione in termine può assumere, quindi, significato di personale successiva adesione alla delibera. La configurazione del vizio attinente alla convocazione del condomino come vizio procedimentale, da cui ha origine la semplice annullabilità, non significa, del resto, privare della tutela il condomino irregolarmente convocato, il quale ha pur sempre il potere di impugnare nel termine di trenta giorni dalla comunicazione per far valere le sue ragioni. Delibere annullabili per difetto di convocazione Devono, perciò, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell`assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell`assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all`oggetto. Quando le delibere sono invece nulle Si devono qualificare altrimenti nulle le sole delibere prive degli elementi essenzial i, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all`ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell`assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o sevizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all`oggetto. Il già richiamato articolo 66, terzo comma, disposizioni di attuazione al codice civile prescrive, così, sempre riguardo all`obbligo di convocazione, che, in caso di avviso omesso, tardivo o incompleto degli aventi diritto, la deliberazione adottata è annullabile, su istanza (soltanto) dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. Ne discende che il difetto della competenza residuale alla cosiddetta convocazione diretta dell`assemblea ad iniziativa dei singoli condomini, come ogni altro vizio che affligga una delibera adottata con votazione svoltasi in maniera irregolare o atipica , comporti l`annullabilità, e non la nullità, della deliberazione (Cassazione 21 novembre 1973, numero 3139). Le conclusioni Facendo applicazione dell`articolo 2366, quarto comma, Codice civile, può, d`altro canto, ritenersi che anche in caso di assoluto difetto di convocazione, l`assemblea rimane regolarmente costituita allorché vi abbiano partecipato tutti i condomini. La contemporanea celebrazione di due assemblee che provvedano, come avvenuto in questo caso , alla nomina di distinti amministratori, ove nessuno dei due deliberati sia proficuamente impugnato da assenti o dissenzienti per ragioni attinenti al procedimento di convocazione o all`osservanza dei quorum richiesti, trova, peraltro, soluzione nell`articolo 1724 Codice civile, secondo cui la nomina di un nuovo amministratore del condominio comporta automaticamente la revoca di quello precedente (Cassazione 18 aprile 2014, numero 9082; Cassazione 9 giugno 1994, numero 5608).