Studio Amministrazioni Condominiali
Francesco Ventura
10-02-2021

Gli interventi che incidono su parti comuni devono essere sempre portati all′attenzione di tutti

Approfondimento

La domanda proposta da un condòmino nei confronti di altro condomino per ottenere l′esecuzione di determinate opere sulle parti comuni, destinate ad incidere sui beni comuni, deve essere decisa nei confronti di tutti, perché investe un rapporto giuridico unico ed inscindibile. È quanto espresso dalla Cassazione nell′ordinanza 2634 del 2021. La vicenda In sintesi, la Corte d′appello di Firenze, in riforma della sentenza di primo grado del Tribunale di Arezzo, accoglieva la domanda proposta, da un condòmino di condanna del vicino ad eseguire i lavori ingiunti da una ordinanza comunale ed imposti ai condividenti in forza di una scrittura privata del 2 dicembre 1991, trattandosi di lavori inerenti a parti comuni, come la copertura dell′intero fabbricato, l′intonacatura esterna e le strutture perimetrali. I giudici di secondo grado hanno evidenziato come l′atto di divisione del 28 aprile 1992 non avesse superato l′accordo del 2 dicembre 1991, rimanendo integro l′impegno gravante in capo a ciascun condividente ad eseguire i lavori per le rispettive porzioni di immobile assegnate. Lavori ricadenti sia sui beni poi assegnati in proprietà esclusiva sia sulle parti condominiali. Il ricorso alla Suprema corte Proponendo ricorso per Cassazione, sulla base di tre motivi, l′intimata assumeva, nel primo, che la porzione di tetto e di terrazza non fosse comune all′attore precedentemente ricorrente ma a se stessa ed ad altri condòmini, come denunciato nel secondo motivo. Nel terzo, chiedeva la nullità della sentenza, essendo stata disposta la condanna all′esecuzione di opere e lavori su beni comuni senza che gli ultimi due comproprietari avessero partecipato al giudizio. Quest′ultimo motivo, per gli ermellini, assumeva un rilievo pregiudiziale. La domanda proposta dall′attore precedentemente ricorrente era volta ad ottenere la condanna dell′attrice ad eseguire lavori di manutenzione incidenti non solo sulla porzione di immobile loro assegnat a in sede di scioglimento convenzionale della comunione con atto del 28 aprile 1992, ma anche sulle parti comuni, e ciò in ottemperanza all′ordinanza del Comune di Stia, nonché dando adempimento all′accordo concluso dai condividenti il 2 dicembre 1991. Si trattava, dunque, di obblighi di procedere ad opere attinenti alla efficienza ed alla funzionalità di beni compresi nell′oggetto della divisione, la quale, a seguito dell′atto di frazionamento iniziale, diede origine al condominio delle unità immobiliari dell′edificio. La decisione Per la Corte, la domanda proposta da un condòmino nei confronti di un altro per ottenere l′esecuzione di determinate opere sulle parti comuni, come l′accertamento dell′obbligo del condòmino convenuto di modificare il tetto, la terrazza e la facciata dell′edificio, deve essere decisa nei confronti di tutti, perché investe un rapporto giuridico unico ed inscindibile, con la conseguenza che deve disporsi l′integrazione del contraddittorio nei confronti dei condòmini. Poiché, a seguito della domanda proposta dall′attore nei confronti della ricorrente, il contraddittorio non poteva dunque ritenersi validamente instaurato, tenuto conto dell′assenza degli altri condòmini, la Cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo il terzo motivo fondato e dichiarando assorbiti i primi due.