Studio Amministrazioni Condominiali di Francesco Ventura
15-04-2021
Va risarcito l`intero danno subìto dal proprietario danneggiato da infiltrazioni, non solo una parte
Approfondimento
La Cassazione nel 2015, con una decisione che ha fatto scuola (sentenza 12920 del 23 giugno 2015) ha stabilito che il risarcimento del danno dev`essere totale e non limitato a coprire con un colpo di pittura la macchia di umidità solo nello specifico punto interessato dalla percolazione di acqua proveniente dall`appartamento del piano sovrastante o da una parte comune dell`edificio. L`intervento ripristinatorio di ritinteggiatura del soffitto e delle pareti deve interessare tutte le parti non già i singoli punti danneggiati. Il tipo di danno rilevato La fattispecie sottoposta al giudizio di legittimità ha riguardato il ricorso in appello dei proprietari del piano sovrastante che hanno lamentato che larga parte del danno effettivamente procurato all`appartamento del piano sottostante sarebbe dovuto a responsabilità del condominio in quanto proveniente dall`umidità del muro perimetrale dell`edificio.La Corte d`Appello a seguito di un approfondimento di indagine del consulente tecnico ha invece affermato la sussistenza dell`unicità del fatto dannoso a carico del proprietario dell`appartamento sovrastante. Nel caso di specie è stato accertato che oltre ai danni recati dalle infiltrazioni provenienti dall`appartamento dei ricorrenti e diffuse in varie stanze dell`appartamento posto al piano di sotto e su diverse pareti del salone, che esisteva un`altra macchia di umidità, su una delle pareti del salone, non proveniente dall`appartamento dei ricorrenti (e che non è stato neppure accertato quando si sia verificata né è chiaramente detto da chi sia stata provocata) e la cui esistenza non era, come rilevata dai ricorrenti, legata da alcun nesso di interdipendenza con le infiltrazioni provocate dai ricorrenti. Il ristoro integrale Quindi, l`obbligazione dei ricorrenti di risarcire l`intero danno arrecato non si fonda in questo caso sull`applicazione del principio di solidarietà passiva che notoriamente vige all`interno dei rapporti condominiali, che non sarebbe in questo caso giustificata, mancando l`unicità del fatto dannoso, ovvero l`interdipendenza tra le concause. Essa si fonda, piuttosto, sul diritto dei danneggiati ad ottenere il ristoro integrale del danno subìto. Poiché il danno consisteva in macchie diffuse sulle pareti e sul soffitto di alcuni ambienti, il ristoro integrale, nel caso di specie, per i giudici, deve necessariamente consistere in un intervento ripristinatorio che abbia per oggetto tutte le stanze oggetto di infiltrazioni e per l`intero, non potendo essere idoneo ad eliminare integralmente il danno da infiltrazioni un intervento che non preveda l`integrale rifacimento delle finiture di rivestimento di tutte le pareti e dei soffitti degli ambienti danneggiati, ma tocchi solo alcune delle pareti delle stanze danneggiate. Soltanto nel caso in cui esistesse una situazione di degrado a carico della parete che non risente delle infiltrazioni provenienti dall`appartamento sovrastante tale da rendere necessario un intervento di ripristino diverso e più oneroso di quello necessario ad eliminare i danni provocati all`appartamento sottostante (esempio rifacimento integrale dell`intonaco, consolidamento della parete) - ma tanto non è stato neppure ipotizzato dai ricorrenti - esso non potrebbe essere posto a carico della parte danneggiata che non vi ha dato causa perché andrebbe al di là del ripristino da essa dovuto. Garantire intervento uniforme Può quindi affermarsi che il proprietario di un immobile, il quale domandi il risarcimento dei danni ad esso cagionati in conseguenza delle infiltrazioni provenienti da un appartamento sovrastante, essendo state danneggiate talune parti che, per esigenze di uniformità, richiedano un più esteso intervento ripristinatorio delle condizioni di normale abitabilità del bene rispetto ai singoli punti danneggiati, ha diritto di conseguire il rimborso dell`intera somma occorrente per tale lavoro, trattandosi di esborso necessario per la totale eliminazione delle conseguenze pregiudizievoli dell`illecito, che non può essere addossato al danneggiato stesso (vedi per l`espressione di analogo principio, in relazione a danni provocati da lavori di ristrutturazione a carico di un appartamento sottostante, Cassazione 259/2013). Dulcis in fundo, il risarcimento del danno da corrispondere al proprietario dell`appartamento danneggiato per la Cassazione non si estende allo stretto necessario ma anche a tutte le parti della camera o dell`immobile per esigenze di uniformità della tinteggiatura. In risposta ad una diatriba tra diversi condòmini e l`amministratore di condominio è un`autorevole guida la pronuncia della Cassazione che anche per danni su singoli spazi occorre intervenire su spazi più estesi dell`immobile del danneggiato