Studio Amministrazioni Condominiali di Francesco Ventura
30-04-2021
La pizzeria può installare la canna fumaria se il decoro del fabbricato è già compromesso
La canna fumaria non comporta ulteriore pregiudizio se condizionatori, caldaie a gas per l`acqua, tende e tettorie di vario colore hanno già alterato il decoro dello stabile È nulla la delibera condominiale che vieta alla pizzeria di installare la canna fumaria sulla facciata dell`edificio. Non è possibile invocare l`alterazione del decoro architettonico del fabbricato quando lo stabile presenta interventi plurimi di carattere disomogeneo. Né l`assemblea può sollevare l`eventuale violazione delle distanze del manufatto dalle finestre, perché si tratta di questioni che riguardano i rapporti tra singoli proprietari. Lo ha stabilito il Tribunale civile di Roma con la sentenza n. 5303 del 17 marzo 2020. Accolto il ricorso del titolare di una pizzeria. La delibera che vieta la canna fumaria è nulla, perché non viola il regolamento condominiale e non comporta alcun pregiudizio economico apprezzabile. Il decoro dell`edificio risulta infatti già compromesso dall`installazione di condizionatori, caldaie a gas per l`acqua, tende e tettorie di vario colore sulla facciata interna del cortile. Il fatto. Il titolare di un locale pizzeria in condominio impugnava la delibera con la quale l`assemblea gli aveva negato l`autorizzazione a installare, a proprie spese, una canna fumaria all`interno del cortile condominiale. Secondo il Condominio, il regolamento prevedeva la possibilità di apportare innovazioni solo se autorizzate dall`assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio. Quorum non raggiunto nel caso di specie. Inoltre, l`opera avrebbe compromesso il decoro architettonico dello stabile, violato le distanze minime dalle finestre e minacciato la sicurezza, perché la canna fumaria poteva essere usata da malintenzionati per introdursi all`interno degli appartamenti. Utilizzo del muro perimetrale. Nel decidere la controversia, il giudice ha affermato che l`uso del muro perimetrale da parte del singolo condomino - mediante l`apposizione di cartelli, targhe, insegne, canne fumarie e simili - non altera la naturale destinazione di sostegno dell`edificio e costituisce normale esercizio del diritto di usare la cosa comune, ai sensi dell`articolo 1102 del codice civile. Purché non impedisca agli altri partecipanti di fare uguale uso del muro, non rechi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell`edificio e non ne alteri il decoro architettonico. Decoro già compromesso. Nella vicenda in esame, il decoro architettonico non subisce lesioni. La canna fumaria della pizzeria andrebbe installata all`interno del cortile condominiale. L`edificio non è sottoposto a vincoli o tutele particolari. Soprattutto, sulla facciata interna del cortile sono già posizionati condizionatori, caldaie a gas per l`acqua, tende e tettorie di vario colore che hanno già compromesso il decoro dello stabile. Per cui, osserva il tribunale, l`intervento richiesto non determinerebbe alcun pregiudizio economico apprezzabile rispetto alla situazione già esistente Stabilità e sicurezza. Nessun rischio neppure la stabilità e la sicurezza dell`edificio. Il consulente tecnico nominato dal giudice ha accertato che la canna fumaria indurrebbe un incremento di sollecitazioni sulla facciata di entità trascurabile e non aumenterebbe le possibilità di intrusione da parte di ladri o malintenzionati. Distanze. Respinta anche la questione della presunta violazione delle norme sulle distanze tra le finestre degli appartamenti privati. Per il giudice, il condominio non è legittimato a far valere pregiudizi concernenti rapporti tra privati essendo solo un ente di gestione delle parti comuni. Regolamento contrattuale. Per quanto riguarda poi la presunta violazione del regolamento, il tribunale ha ricordato che le norme di regolamento che limitano i diritti dei singoli sulle cose proprie o comuni ed incidono nella sfera dei diritti soggettivi, per essere efficaci, devono aveva natura contrattuale. Devono cioè essere accettate e sottoscritte da tutti i condomini per essere me di natura contrattuale siano validamente poste e vincolanti, occorre che su di esse converga il consenso unanime di tutti i condomini, non essendo sufficiente quindi l`approvazione da parte della maggioranza Regolamento assembleare. Il regolamento approvato a maggioranza è invece idoneo solo a disciplinare l`uso e le modalità di godimento, ma non a imporre limitazioni ai poteri dominicali che al condomino spettano sulle cose in comproprietà pro indiviso. Nel caso di specie, la norma del regolamento che limita le innovazioni non ha natura contrattuale. Di conseguenza, non aveva alcuna efficacia. Una disposizione regolamentare di tale tenore, che non sia anche formalmente di tipo contrattuale, non può ritenersi legittima e non può trovare applicazione.