Studio Amministrazioni Condominiali di Francesco Ventura
20-05-2021
Le spese straordinarie sono dovute da chi era condomino al momento della delibera assembleare
In seguito all`adozione di una delibera assembleare, antecedente alla stipula dell`atto traslativo, volta all`esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione, i relativi costi devono essere sopportati dal primo, anche se poi i lavori siano stati, in tutto o in parte, effettuati in epoca successiva. (Cass. II sez., ordinanza n. 11199 del 28 aprile 2021) La vicenda. Con decreto, il Tribunale aveva intimato in solido a Tizia e Caia corrispondere al Condominio la somma per spese relative a lavori straordinari di ristrutturazione eseguiti nell`edificio. Il Condominio precisò nella domanda monitoria che tale spesa era stata deliberata dall`assemblea dei condomini nel 2000 e che nel 2001 la condomina Tizia aveva alienato a Caia una delle unità immobiliari già di sua proprietà, senza provvedere al versamento della propria quota. Entrambe, dopo, proposero distinte opposizioni al decreto ingiuntivo, poi riunite in unica causa. Caia dedusse che la spesa era stata deliberata prima dell`acquisto dell`appartamento da parte sua e perciò asserì che l`unica obbligata nei confronti del Condominio fosse la venditrice Tizia, la quale comunque avrebbe dovuto essere preventivamente escussa. Caia agì pertanto in rivalsa contro Tizia. Quest`ultima, al contrario, eccepiva che l`unica obbligata al pagamento delle somme in oggetto fosse Caia, in quanto le spese erano state sostenute soltanto dopo l`acquisto da parte di quest`ultima dell`unità immobiliare. Il Tribunale di Palermo accolse l`opposizione di Tizia e rigettò quella di Caia, sostenendo che l`obbligazione del condomino di contribuire alle spese di manutenzione delle parti comuni dell`edificio sorge unicamente per effetto della concreta esecuzione dei lavori e quindi dall`attività gestionale compiuta. Per tale ragione, era Caia era obbligata nei confronti del Condominio in forza dell`art. 63 disp. att. c.c., in quanto i lavori, benché deliberati nel luglio 2000, erano poi iniziati nel maggio 2001. In riforma della sentenza, la Corte d`appello, in parziale riforma della sentenza del Tribunale, ha condannato Tizia a tenere indenne Caia di quanto sarà obbligata a pagare al Condominio in base al decreto ingiuntivo del 2002. Le contestazioni. Avverso il provvedimento in esame, Tizia (venditrice) propose ricorso in Cassazione eccependo che la Corte d`appello, tenuto conto del fatto che le prove testimoniali assunte avevano comprovato l`esistenza di un accordo stipulato tra le parti, con il quale veniva accollato all`acquirente il pagamento delle spese di manutenzione straordinaria in cambio di uno sconto sul prezzo dell`immobile. Al riguardo, la Corte d`appello, pronunciando aveva soltanto affermato che le prove testimoniali sarebbero state "ininfluenti" ai fini della decisione, riguardando i soli "rapporti interni fra le parti" e non i profili di responsabilità verso il Condominio. I rapporti interni tra le parti. Secondo la S.C. L`omesso esame di tali "rapporti interni tra le parti", emergenti dalle Indicate fonti di prova, risulta decisivo, in quanto gli stessi, se esaminati, avrebbero potuto verosimilmente determinare un esito diverso della controversia devoluta alla cognizione del giudice di appello, avente ad oggetto proprio l`azione di rivalsa spiegata dalla compratrice nei confronti della venditrice. Infatti, alla stregua dell`art. 63, comma 2, disp. att. c.c. (nella formulazione antecedente alla modificazione operata dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220), chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questori pagamento dei contributi relativi all`anno in corso e a quello precedente. Distinzione delle spese. Per la soluzione della vicenda è necessario a tal fine distinguere tra spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell`edificio o alla prestazione di servizi nell`interesse comune, ovvero ad impedire o riparare un deterioramento, e spese attinenti a lavori che consistano in un`innovazione o che comunque comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell`edificio e cagionate da un evento non evitabile con quest`ultima. Nella prima ipotesi, l`obbligazione si ritiene sorta non appena si compia l`intervento ritenuto necessario dall`amministratore, e quindi in coincidenza con il compimento effettivo dell`attività gestionale. Nel caso, invece, delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni, la deliberazione dell`assemblea, chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell`intervento, assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino. Da ciò si fa derivare che, verificandosi l`alienazione di una porzione esclusiva posta nel condominio in seguito all`adozione di una delibera assembleare, antecedente alla stipula dell`atto traslativo, volta all`esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione, ove non sia diversamente convenuto nei rapporti interni tra venditore e compratore, i relativi costi devono essere sopportati dal primo, anche se poi i lavori siano stati, in tutto o in parte, effettuati in epoca successiva, con conseguente diritto dell`acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c. L`insorgenza del debito condominiale e l`imputazione delle spese. Dunque, tale momento di insorgenza dell`obbligo di contribuzione condominiale rileva anche per imputare l`obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, ma sempre che gli stessi (come qui si assume avvenuto dalla ricorrente) non si fossero diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro. Si consideri pure che il dedotto accollo del debito condominiale da parte della compratrice, in quanto semplice modalità di adempimento dell`obbligo di pagamento del prezzo della compravendita immobiliare comunque determinato in contratto, non potrebbe dirsi sottoposto ai limiti di prova di cui agli artt. 2725, comma 2, e 1350 n. 1 c.c. In conclusione, per i motivi esposti, la domanda è stata accolta; per l`effetto, la pronuncia stata cassata con rinvio.