Studio Amministrazioni Condominiali di Francesco Ventura
31-05-2021
Il condominio deve provare il danno prodotto dalla sostituzione della canna fumaria di una panetteria
Approfondimento
L`appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale è modifica della cosa comune conforme alla sua destinazione, che ogni condòmino può apportare a proprie cura e spese, sempre che non impedisca l`altrui paritario uso, non metta a rischio la stabilità e sicurezza del palazzo e non ne alteri il decoro architettonico. A dirlo è il Tribunale di Roma con sentenza numero 344 dell`11 gennaio 2021. I fatti È un condominio ad aprire il caso. Secondo il regolamento contrattuale, lamenta, è vietato adibire e far adibire alloggi e locali ad uso diverso da quello di abitazione civile, ufficio, studio. Non è permesso, quindi, destinarli ad impianti in funzionamento notturno o emananti esalazioni nocive sgradevoli e altro. Nonostante il divieto, però, un proprietario aveva locato l`immobile ad una Srl che vi aveva realizzato un`attività di ristorazione e panificio aperta oltre l`orario previsto e produttiva di esalazioni nocive e sgradevoli. Inoltre, la ditta - per svolgere la sua attività - aveva sostituito la canna fumaria esistente con una più grande, collocandola nella facciata interna del condominio sulle mura perimetrali. Opera che, per l`impatto visivo e cromatico, ledeva il decoro architettonico del cortile su cui affacciavano alcune abitazioni e limitava il pari uso altrui. I danni che rilevava il condominio Compromessa, secondo l`ente, pure la stabilità del palazzo per il trancio dell`architrave della finestra del locale. Di qui, la richiesta di accertare la violazione del regolamento e condannare la Srl all`immediata cessazione dell`attività con ripristino dei luoghi. Il proprietario del locale contesta le accuse mentre la società eccepisce questioni tecniche e, quanto alla canna fumaria, l`uso in virtù di contratto di locazione ed il fatto che quella vecchia non fosse a norma. Il Tribunale supera le eccezioni procedurali e boccia le domande. Le clausole dei regolamenti, ricorda, hanno lo scopo di limitare il godimento e l`uso del bene privato per il comune superiore interesse della collettività ma saranno valide e vincolanti solo se contenute in un regolamento contrattuale o, se assembleare, qualora approvate all`unanimità. Questo, però, non basta per l`opponibilità. La prova del diritto di servitù Se il regolamento non è richiamato con adesione nell`atto di acquisto, le clausole limitative potranno opporsi ai nuovi titolari del bene soltanto se indicate in un`apposita nota distinta da quella dell`atto di acquisto non essendo sufficiente la trascrizione dell`intero regolamento. Ecco che, nel caso specifico, andava provata sia l`esistenza del diritto di servitù che la sua opponibilità ai terzi acquirenti. Chi agisce, in sintesi, ha l`onere di dimostrare che eventuali disposizioni del regolamento condominiale limitative del diritto di proprietà esclusiva dei singoli abbiano natura contrattuale. E, se si tratti di clausole predisposte dall`unico originario proprietario dell`edificio dovrà provare che siano state accettate dai singoli nei rispettivi atti di acquisto delle proprietà esclusive o in separati appositi atti. Se, invece, siano clausole deliberate dall`assemblea dovrà attestarne l`approvazione unanime. Ancora, andrà documentato che le clausole del regolamento limitative dei diritti su proprietà esclusive abbiano trascrizione precedente all`atto di acquisto del terzo. Non sarà, quindi, sufficiente un generico rinvio al regolamento contenuto nella nota di trascrizione. Conclusioni Ma il condominio non aveva depositato copia conforme del regolamento e nota di trascrizione. Mancava, perciò, sia la prova della sua natura contrattuale, che della trascrizione, che della trascrizione del vincolo. Infine, l`uso del muro perimetrale non alterava la naturale destinazione di sostegno dell`edificio, costituendo normale esercizio del diritto d`uso della cosa comune a prescindere dalla nuova dimensione della canna. Così, esclusi limitazione di luce e veduta, alterazione del decoro e pregiudizio alla statica dell`immobile, il Tribunale romano respinge tutte le richieste stilate dal condominio.