Studio Amministrazioni Condominiali di Francesco Ventura
11-06-2020
L`ascensore condominiale pu˛ essere proprietÓ solo di alcuni
Ascensore
Un ascensore presidenziale al centro di una vicenda, esaminata dalla Cassazione nell`ordinanza 10850 del 2020 , che, nei fatti, pu˛ essere mutuata anche in situazioni che vedono protagonisti comuni cittadini. I fatti A causa dei disagi legati alle sue condizioni di salute, un esponente delle istituzioni italiane fece installare, a sue spese, un ascensore nell`immobile che ospitava la propria abitazione, concedendo l`uso dell`impianto, a titolo di cortesia, anche agli altri cond˛mini. Dopo anni, la cond˛mina UniversitÓ rimuoveva l`ascensore sul presupposto che fosse di sua proprietÓ esclusiva e non compresa tra i beni di condominialitÓ, determinando il ricorso in primo grado di una societÓ, cond˛mina anch`essa, la quale, utilizzando costantemente l`impianto, asseriva che l`UniversitÓ non avesse prodotto alcun titolo d`acquisto che confermasse l`uso esclusivo dell`ascensore. Le pronunce di merito e il ricorso in Cassazione La Corte d`appello di Cagliari, ribaltando la decisione del Tribunale, condannava l`UniversitÓ al ripristino dello stato originario dell`immobile, con conseguente reinstallazione dell`impianto. Contro la sentenza, l`UniversitÓ proponeva ricorso per Cassazione sulla base di un unico motivo che evidenziava come mancasse una dichiarazione espressa, da parte degli altri cond˛mini, di partecipare alla innovazione. L`azione proposta dalla SocietÓ attrice era qualificata come domanda di risarcimento in forma specifica volta a chiedere la reintegrazione dell`ascensore rimosso. La decisione Per gli ermellini, le argomentazioni svolte nella sentenza impugnata circa la ripartizione dell`onere probatorio sono risultate errate, sia quanto al funzionamento della presunzione di condominialitÓ, sia quanto alle conseguenze tratte dalla mancata dimostrazione di un asserito diritto di proprietÓ esclusiva ad opera della convenuta. La decisione della Corte d`appello affermava la condominialit Ó per l`articolo 1117 Codice civile, ed alla prova conseguita dell`utilizzo dell`ascensore al servizio della unitÓ immobiliare in proprietÓ della societÓ attrice, risolvendo la questione senza tener conto che l`installazione ex novo di un ascensore in un edificio in condominio costituisce innovazione, che pu˛ essere deliberata dall`assemblea condominiale con le maggioranze prescritte dall`articolo 1136 Codice civile, oppure direttamente realizzata con il consenso di tutti i cond˛mini, cosý divenendo l`impianto di proprietÓ comune. L`ascensore come innovazione Trattandosi di un impianto suscettibile di utilizzazione separata, essa pu˛ essere attuata anche a cura e spese di uno o di pi¨ cond˛mini , salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell`innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell`opera. A differenza di quanto supposto nella sentenza impugnata della Corte d`appello, l`ascensore non rientrava nella proprietÓ comune di tutti i cond˛mini, ma apparteneva a coloro che lo avevano impiantato a loro spese. Ci˛ dÓ luogo nel condominio ad una particolare comunione parziale dei proprietari dell`ascensore, che Ŕ distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i cond˛mini non abbiano deciso di parteciparvi. La partecipazione a posteriori L`articolo 1121, comma 3, Codice civile fa, infatti, salva agli altri cond˛mini la facoltÓ di partecipare successivamente all`innovazione, divenendo partecipi della comproprietÓ dell`opera, con l`obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l`esecuzione, aggiornate al valore attuale. Inoltre, la presunzione legale di comunione di talune parti dell`edificio condominiale, stabilita dall`articolo 1117 , si basa sulla loro destinazione all`uso ed al godimento comune che deve sussistere sin dal momento della nascita del condominio. In tal senso, dimostrato che l`ascensore era stato realizzato per iniziativa ed a spese solo di uno o di alcuni condomini dopo la costituzione del condominio, ha trovato applicazione il regime presupposto dall`articolo 1121 Codice civile, senza alcun rilievo giuridicamente determinante alla circostanza che il bene sia stato utilizzato anche a servizio delle unitÓ immobiliari di proprietÓ di quei cond˛mini che non avevano inizialmente inteso trarre vantaggio dall`innovazione. La Suprema corte ha, perci˛, accolto il ricorso, cassando la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d`appello di Cagliari in diversa composizione, anche per la regolarizzazione delle spese di giudizio.