Studio Amministrazioni Condominiali di Francesco Ventura
03-06-2021
Realizzare un "cappotto termico" non è innovazione gravosa o voluttuaria
Efficentamento energetico
L`ordinanza della Cassazione n. 10371/2021 A seguito della sentenza della Corte di appello di Trento n. 362/2015, con la quale era stata confermata la decisione di primo grado, che aveva rigettato l`impugnativa di più delibere assembleari (concernenti giudizi in origine separati e poi riuniti), attinenti alla ripartizione degli oneri condominiali tra tutti i condomini ed aventi ad oggetto le spese straordinarie sostenute per la coibentazione dell`immobile condominiale, i soccombenti (ovvero coloro che non si ritenevano obbligati all`adempimento, asserendo di non essere direttamente interessati agli interventi in parola) ricorrevano in Cassazione. Dalla lettura dell`articolata motivazione, resa necessaria per gli innumerevoli punti di impugnativa formulati dal ricorrenti, sono emersi i due punti cardine della questione: quale sia la qualificazione degli interventi volti al miglioramento dell`efficienza energetica del fabbricato condominiale (nella specie: realizzazione del c.d. cappotto termico) nonché delle opere accessorie collegate ed al ripristino della facciata, da un lato, e, dall`altro, l`individuazione dei condomini legittimati all`approvazione della relativa delibera, cui consegue l`applicazione del corretto criterio per ripartire la spesa tra gli stessi partecipanti. Quanto al primo aspetto, la Corte Suprema ha confermato quanto deciso dalla Corte di appello, la quale aveva affermato che l`intervento in parola non poteva qualificarsi come innovazione gravosa e/o voluttuaria ai sensi dell`art. 1121 c.c., in quanto i lavori di coibentazione permettono un risparmio energetico che compensa l`investimento iniziale e producono un costo parzialmente detraibile fiscalmente. Una argomentazione che, nella sostanza, prende le mosse da una risalente decisione della stessa Corte (Cass., sent. 18 gennaio 1984, n. 428), secondo la quale in materia di condominio degli edifici, le innovazioni, per le quali è consentito al singolo condomino, ai sensi dell`art. 1121 cod. civ., di sottrarsi alla relativa spesa per la quota che gli compete, sono quelle che, oltre a riguardare impianti suscettibili di utilizzazione separata, hanno natura voluttuaria, ovvero risultano molto gravose, con riferimento oggettivo alle condizioni e alla importanza dell`edificio. La relativa valutazione integra un accertamento di fatto devoluto al giudice del merito ed incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua. L`esclusione del cappotto termico dal novero delle innovazioni disciplinate dall`art. 1121 cod. civ., pertanto, non poteva che comportare la partecipazione di tutti i condomini al pagamento delle relative spese secondo i criteri dettati dall`art. 1123, comma 1, cod. civ. Le innovazioni gravose o voluttuarie ed i caratteri di cui all`art. 1121 cod. civ. Il testo dell`art. 1121 cod. civ. definisce i parametri che caratterizzano le innovazioni gravose o voluttuarie da individuare sia nel rapporto tra le stesse e le particolari condizioni ed importanza dell`edificio, sia nella possibilità di utilizzare separatamente le opere, gli impianti od i manufatti. La sussistenza di entrambe le condizioni consente ai condomini che siano contrari di essere esonerati dal contribuire alla spesa, fermo restando il diritto di partecipare successivamente ai vantaggi dell`intervento innovativo sostenendo, in un secondo momento, le spese di esecuzione e di manutenzione dell`opera. Diversamente, ove l`uso separato non possa essere esercitato, l`innovazione è vietata, salvo che la maggioranza dei condomini che l`ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Chiara appare la ratio posta a fondamento della norma: nell`ottica del contemperamento di interessi contrapposti si deve considerare e tutelare la posizione di coloro che intendono introdurre nel condominio interventi innovativi che, caratterizzati da un`obiettiva utilità, possano essere realizzati senza arrecare nocumento agli altri partecipanti ma, nello stesso tempo, è necessario salvaguardare gli interessi di coloro che hanno espresso parere contrario salvo, poi, il successivo ripensamento. In ogni caso il manifesto dissenso deve essere espresso in assemblea e, successivamente, può anche essere posto a fondamento dell`azione di annullamento della delibera assembleare qualora la stessa sia stata adottata in violazione dell`art. 1121 cod. civ. Giova evidenziare che il carattere molto gravoso dell`innovazione è stato diversamente interpretato dalla dottrina e dalla giurisprudenza. Alcuni autori, infatti, hanno ritenuto che questo debba emergere dalle condizioni economiche di coloro che devono sostenere la spesa, dal momento che il sistema normativo che governa il condominio è preordinato alla tutela degli interessi esclusivi dei singoli rispetto alla volontà della maggioranza. Per altro verso, la giurisprudenza, di merito e di legittimità, si è orientata per considerare prevalente la connotazione oggettiva dell`importanza della spesa. Per quanto concerne, invece, il carattere voluttuario dell`opera innovativa sembra corretto ritenerne la sussistenza quando l`entità della relativa spesa non sia compensata da un pari vantaggio che l`opera possa apportare all`intera collettività. In buona sostanza, quindi, le innovazioni voluttuarie consentite dall`art. 1121, comma 1, cod. civ. e vietate dal comma 2 assumono carattere voluttuario quando, per la loro natura, estensione e modalità di realizzazione, esorbitino apprezzabilmente dai limiti della conservazione, del ripristino o del migliore godimento della cosa comune, per entrare nel campo del mero abbellimento e/o del superfluo (Cass., sent. 8 giugno 1995, n. 6496). Al cappotto termico non si applica la disciplina prevista per le innovazioni gravose o voluttuarie Il c.d. cappotto termico è il termine abitualmente utilizzato per indicare l`intervento con il quale l`esterno del fabbricato (ovvero il sistema composto tanto dalle strutture edilizie esterne, che costituiscono l`involucro dell`edificio e delimitano un volume definito, quanto dalle strutture interne di ripartizione della stessa cubatura) viene rivestito con pannelli isolanti che ne garantiscono la protezione termica dagli agenti atmosferici. Gli interventi, che siano finalizzati alla riqualificazione energetica delle parti comuni degli edifici (come già previsti nella legge 90/2013), oppure volti al miglioramento dell`efficienza energetica dello stabile condominiale, come previsti e disciplinati nelle ultime disposizioni normative, per il solo fatto di essere stati inseriti in norme statali, non potrebbero mai assumere il carattere di una innovazione gravosa o voluttuaria. Sotto il primo profilo, infatti, appare non sussistente la gravosità della spesa, sia se prevalga la riferibilità della stessa al singolo soggetto interessato, sia se si faccia riferimento all`importanza obiettiva dei costi, poiché le agevolazioni di carattere fiscale contenute nell`attuale normativa, che consentono la detrazione del 110% della spesa sostenuta (nella duplice forma della cessione del credito o dello sconto in fattura operato dall`impresa appaltatrice), abbattono in misura assai consistente l`impegno dei singoli in rapporto alla rispettiva quota di partecipazione alle spese. Da escludersi, parimenti, il carattere voluttuario dell`intervento innovativo, poiché la sua realizzazione è preordinata al soddisfacimento di un interesse pubblico generale (non va dimenticato, a questo proposito, che quasi tutte le norme che si sono succedute nel settore del contenimento energetico sono state approvate come atti dovuti per effetto del recepimento nella legislazione italiana di direttive europee) e che l`obiettivo finale è duplice: da un lato, si consente ai proprietari di edifici in condominio (ma anche di unità immobiliari esclusive, nelle varie forme previste dalla normativa) di poter affrontare spese estremamente costose e, molto spesso, al di fuori della portata economica dei condomini e dall`altro, sono state messi in campo provvedimenti che dovrebbero consentire al settore edilizio una immediata ripresa dell`attività, fortemente penalizzata dalla crisi economica in atto. La non applicabilità dell`art. 1121 cod. civ. alla fattispecie in esame non riguarda solo il duplice profilo di onerosità eccessiva e voluttuarietà dell`intervento, ma si estende anche al concetto di utilizzazione separata dell`opera, che consente al condomino di dissociarsi dalla realizzazione della stessa. La lettera della legge, che ha delimitato il campo di azione dell`articolo richiamato ad opere, impianti o manufatti, non sembra sollevare dubbi in merito alla individuazione dell`oggetto della norma. Con particolare riferimento agli impianti va detto che è stato pacificamente affermato che l`installazione di un ascensore in un edificio in condominio che ne sia sprovvisto, può essere attuata, riflettendo un servizio suscettibile di separata utilizzazione, anche a cura e spese di taluni condomini soltanto, purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione dello impianto ed in quelle di manutenzione dell`opera (Cass., sent. 11 febbraio 2000, n. 1529). Così come l`impianto di ricezione del segnale radio/televisivo può essere installato, modificato o trasformato solo a cura di alcuni condomini. E`, per esempio, il caso in cui in un condominio, sulla sommità del tetto/lastrico solare, siano posizionate singole antenne e si voglia passare ad un sistema centralizzato. Il diritto dei condomini di mantenere la propria antenna non può essere violato, così come deve essere riconosciuto il diritto di parte di essi di installare un impianto comune. Ed è ancora possibile che, per volontà di un gruppo di condomini, venga installato un impianto centralizzato di riscaldamento che, destinato di fatto ad una utilizzazione separata, non sia collegato con una o più unità immobiliari. In tal caso varrà la regola dettata dall`art. 1121 cod. civ. in merito all`imputazione della relativa spesa solo a carico dei condomini che intendono utilizzare il servizio e che, al momento dei lavori, sono i comproprietari dell`impianto (Cass., sent. 18 agosto 1993, n. 8746). Mentre, pur riconoscendo che il cappotto termico potrebbe interessare anche solo una parte dello stabile, e cioè quella maggiormente esposta agli effetti degli agenti atmosferici, questo solo fatto non inficerebbe il carattere condominiale dell`intervento. Il cappotto termico non riguarda una sola parte dei condomini L`ordinanza della Corte di cassazione ha affermato un principio importante, secondo il quale l`intervento da realizzare sulle facciate dell`edificio, al fine di migliorarne l`efficienza energetica, non è un`opera destinata all`utilità o al servizio esclusivo dei condomini titolari di unità immobiliari posti fuori terra, ma è a beneficio anche di quegli immobili che, per la loro collocazione (nel caso di specie si trattava di locali interrati serviti da autonomo ingresso), si assumano non interessati dall`intervento stesso. Infatti, il punto di riferimento è sempre la finalità delle opere in questione che, destinate alla coibentazione dell`intero edificio, non possono che essere individuate come interventi destinati al vantaggio comune e goduti da tutta la collettività condominiale. Questo comporta l`inclusione tra i beneficiari dell`intervento innovativo anche dei proprietari di locali terranei, non potendo ricadere detto intervento nell`ambito delle opere suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa. Tale principio non può non avere ricadute sulla ripartizione delle spese relative all`intervento de quo. Partendo dalla considerazione che secondo il disposto dell`art. 1117, n. 3, cod. civ. tutte le opere destinate a vantaggio della comunità devono essere considerate comuni, è evidente che una delibera assembleare che approvi i lavori di coibentazione (anche parziale) dello stabile rappresenta il titolo per effettuare la ripartizione delle spese ai sensi dell`art. 1123, comma 1, cod. civ. e non dei commi 2 e 3 della medesima norma. Sul punto, argomentando da precedenti giurisprudenziali (ex multis: Cass., Sez. Unite, sent. 9 agosto 2010, n. 18477) la Corte, nell`ordinanza in commento, ha affermato che se l`approvazione assembleare dell`intervento, ove si tratti di innovazioni o di lavori di manutenzione straordinaria, ha valore costitutivo della obbligazione di contribuzione alle relative spese, la ripartizione, che indica il contributo di ciascuno, ha valore puramente dichiarativo, in quanto serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge (o da un`eventuale convenzione). Giova, infine, rilevare che la ratio che sottende ai diversi criteri di ripartizione delle spese condominiali fissati dall`art. 1123 cod. civ. delimita, con chiarezza, l`area di applicabilità della norma, che è destinata ai soggetti complessivamente interessati alle spese necessarie, tra le altre, per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (comma 1); ai partecipanti che sono serviti in misura diversa dalle cose comuni (comma 2) ed al gruppo di condomini che oggettivamente è servito dai vari beni comuni, come scale; cortili; lastrici solari; opere ed impianti (comma 3).