Studio Amministrazioni Condominiali di Francesco Ventura
12-07-2021
Il condomino non pu˛ ancorare se non autorizzato la tenda solare al balcone sovrastante
La tenda da sole (o tenda solare) Ŕ un dispositivo in tessuto perlopi¨ pieghevole impiegato per ombreggiare superfici esterne, fra cui i balconi. La sua struttura portante Ŕ costituita da bracci che assicurano il tensionamento del telo. Sorregge il telo di copertura e si muove avvalendosi di sistemi a rullo. I tessuti utilizzati, idonei per schermarsi dai raggi Uv, sono resistenti alla scoloritura. La Direttiva comunitaria 2002/91/CE sul rendimento energetico nell`edilizia individua le funzioni richieste alle tende solari: ombreggiare gli ambienti esterni e decrementare i consumi energetici (derivanti dall`uso di condizionatori, ventilatori). Le ragioni che spingono ad installare una tenda solare sono essenzialmente due: a) proteggere l`ambiente da una eccessiva illuminazione e dall`intollerabile calore del sole, b) tutelare la privacy considerando i numerosi balconi presenti negli edifici e le vedute esercitabili dai condomýni attigui. Il Codice civile non disciplina la sfera dominicale dei balconi per cui ogni fattispecie viene regolata dagli orientamenti giurisprudenziali: questi hanno suddiviso i balconi in due principali tipologie, aggettanti e incassati. Intervento libero Il Dpr 31/2017 ha inserito fra gli interventi liberi che non necessitano di autorizzazione amministrativa l`installazione di tende parasole su terrazze o spazi pertinenziali privati e l`installazione di elementi amovibili, come tende, pedane, elementi ombreggianti, poste a corredo di attivitÓ economiche o turistico-ricettive. Tuttavia, qualora l`immobile rivesta pregio storico, artistico o sia gravato da vincolo monumentale, Ŕ necessario domandare l`autorizzazione alla soprintendenza. Infatti, il Dlgs 42/2004 rimanda l`autorizzazione alla installazione di rimedi protettivi alla soprintendenza territorialmente competente. Tra l`altro, deve segnalarsi che taluni Comuni emettono ordinanze con l`evidente intento di limitare la scriteriata proliferazione delle tende da sole nei condomýni. Talvolta anche i regolamenti edilizi comunali disciplinano la tipologia di tenda da installare. Non essendo considerata nuova costruzione non andranno applicate le norme civilistiche che impongono la distanza minima di tre metri. Tenda ancorata al balcone aggettante, assenso del condomino Il balcone in aggetto Ŕ considerato un prolungamento dell`unitÓ immobiliare, perci˛ di proprietÓ esclusiva. La parte inferiore del balcone in aggetto Ŕ di proprietÓ esclusiva del condomino per cui il proprietario dell`abitazione immediatamente sottostante non pu˛ utilizzarla per ancorarvi la tenda solare qualora non sia intervenuto un accordo fra i due cond˛mini. La soletta o sottobalcone (parte inferiore del balcone) non Ŕ in comunione fra i due proprietari l`uno all`altro sovrastanti e, conseguentemente, il condomino del piano sottostante non pu˛ agganciarvi la tenda da sole senza espressa autorizzazione. Diversamente, potrebbe andare incontro alla rimozione coattiva e al risarcimento del danno. In definitiva, il condomino dell`appartamento sito al piano inferiore non pu˛ fissare la tenda alla soletta del balcone aggettante sovrastante, se non con l`espresso consenso del relativo proprietario. Le pronunce di legittimitÓ L`orientamento costante della Cassazione considera i balconi aggettanti un prolungamento dell`appartamento dal quale protendono; in quanto tali, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietÓ comune dei proprietari di tali piani (Cassazione 218/2011, 21199/2005). Da ci˛ consegue che in presenza di balcone aggettante, cioŔ sporgente dalla facciata dell`edificio, il proprietario dell`appartamento sottostante non pu˛ agganciarvi le tende da sole senza il consenso di quello del piano di sopra (Cassazione 15913/2007) . La delibera assembleare adottata a maggioranza che autorizzi i cond˛mini a poter agganciare le proprie tende ai balconi aggettanti immediatamente superiori Ŕ affetta da nullitÓ in quanto all`assemblea Ŕ preclusa ogni decisione sui manufatti di proprietÓ esclusiva. I balconi in aggetto, ovvero quelli che sporgono dalla facciata, non svolgendo funzione portante non sono annoverati fra le parti comuni dell`edificio. Sebbene siano incastonati nel prospetto della facciata, non sono beni comuni perchÚ formano parte integrante dell`appartamento cui accedono (Cassazione 8159/1996 e 11775/1992). Essendo il balcone di proprietÓ esclusiva, il condomino del piano sottostante pu˛ ancorarvi la tenda da sole avendo l`accortezza di munirsi della preventiva autorizzazione. Tanto Ŕ confermato dalla Cassazione nella sentenza 14576/2004. La necessitÓ di autorizzazione Il Tribunale di Benevento (9 ottobre 2019, numero 1686, inedita) ha sostenuto che il titolare dell`appartamento sottostante pu˛ agganciare la tenda da sole al balcone aggettante immediatamente superiore soltanto qualora sia stato espressamente autorizzato dal relativo proprietario. In conseguenza, ha dichiarato nulla la delibera assembleare con cui aveva autorizzato tutti i cond˛mini a poter agganciare la propria tenda al balcone in aggetto superiore. Secondo un consolidato orientamento, in ipotesi di balconi aggettanti non trova applicazione l`articolo 1125 Codice civile essendo differente la funzione dei solai. Infatti, i solai assolvono ad una funzione di sostegno del piano sovrastante e di copertura del piano sottostante. I balconi aggettanti possono esistere anche indipendentemente dalla presenza di altro aggetto nel piano sovrastante o sottostante, per cui non pu˛ parlarsi di elementi a servizio di entrambi gli immobili. Non potendo presumersi la comproprietÓ della soletta, il proprietario dell`appartamento sottostante non pu˛ agganciare la tenda al balcone aggettante sovrastante se non con il consenso del relativo proprietario. L`articolo 1125 Codice civile Ŕ inapplicabile ai balconi aggettanti, considerata l`insussistenza della presunzione di comunione della soletta tra i due proprietari sovrapposti. L`assenso del condominio La struttura del balcone Ŕ costituita da una serie di elementi: parapetto, frontalino, pavimento, soletta (o piattaforma), fregio e decorazione (eventuali). In ragione della funzione assolta vengono attratti nel regime giuridico che pu˛ essere esclusivo o comune. I balconi, in presenza di rivestimenti, fregi ed elementi decorativi sulla parte frontale e inferiore, sono considerati beni comuni perchÚ inseriti nel prospetto dell`edificio. Sono perci˛ esclusi dalla sfera proprietaria esclusiva risultando gradevoli sotto il profilo estetico e quindi di interesse comune. Gli elementi estetici ed architettonici che imbelliscono le facciate rientrano nella competenza del condominio per cui solo l`assemblea Ŕ titolata a rilasciare autorizzazioni. Si ritengono beni comuni talune parti del balcone che, esprimendo una valenza decorativa, influiscono sull`intero assetto estetico dello stabile: perlopi¨ sono elementi della parte frontale e sottostante del balcone che concorrono ad incrementare il decoro architettonico dell`edificio. Le relative spese manutentive (interessanti i frontalini, fregi, decorazioni rivestimenti) ricadono su tutti i cond˛mini. In tal caso l`autorizzazione al fissaggio della tenda solare andrÓ richiesta alla compagine condominiale, quindi l`assemblea. Andranno evitati abbinamenti eccentrici e bizzarri che creino disarmonie cromatiche imbruttendo le linee estetiche dell`edificio. Dovranno essere vagliati i colori dello stabile e delle tende pregresse in modo da evitare distacchi di tinte che danneggino l`immagine complessiva. Tenda ancorata al balcone incassato, nessun assenso I balconi sono incassati quando non si protendono al difuori della facciata, ma restano all`interno del perimetro dell`edificio. Il solaio divisorio del balcone incassato Ŕ comune ai proprietari dei due piani sovrapposti per cui non andrÓ richiesta l`autorizzazione ad installare i ganci al proprietario dell`appartamento soprastante. ╚ perci˛ possibile sfruttare la soletta nel caso di balcone incassato perchÚ in tale ipotesi Ŕ di proprietÓ comune, quindi a servizio di entrambi i proprietari l`uno all`altro sovrapposti. Non deborda dalle mura perimetrali dell`edificio, anzi, si insinua proiettandosi all`interno dell`edificio. E` chiuso su tre o due lati. La sua particolare conformazione consente che funga da sostegno del piano sovrastante e nel contempo da copertura del piano sottostante. Il condomino del piano sottostante Ŕ legittimato a fruire della soletta che gli funge da copertura ancorandovi la tenda da sole senza dover chiedere alcun consenso. Al solaio del balcone si applica l`articolo 1125 Codice civile. Le spese per la sua manutenzione e ricostruzione sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l`uno all`altro sovrapposti. GraverÓ il proprietario del piano sovrastante la copertura del pavimento mentre resterÓ a carico del proprietario del piano sottostante l`intonaco, tinta e decorazione del soffitto. In ragione della comproprietÓ della soletta, il condomino sottostante pu˛ liberamente agganciarvi la tenda senza nulla dover chiedere. Una interessante pronuncia ha sostenuto che il manufatto ha struttura di terrazza incassata e svolge contemporaneamente funzioni di separazione, copertura e sostegno; opera la presunzione di proprietÓ comune di esso, compresa la soletta divisoria, dei proprietari dei due piani l`uno all`altro sovrastanti, con la conseguenza che il proprietario dell`appartamento sottostante pu˛ legittimamente agganciarvi la tende da sole senza il previo consenso del proprietario dell`appartamento soprastante (diversamente da quanto accadrebbe se si trattasse di balcone aggettante) (Giudice di pace Bari, sezione VI, 24 gennaio 2012, numero 310). Il regolamento di condominio Il regolamento di condominio pu˛ disciplinare l`installazione delle tende da sole imponendo criteri vincolanti a garanzia dell`uniformitÓ cromatica e tipologia (dimensione e forma) nel meritevole intento di preservare l`integritÓ del decoro e l`aspetto estetico dell`edificio. Il decoro, che Ŕ dato dall`insieme delle linee che connotano lo stabile, imprime una armonica fisionomia e una specifica identitÓ (Cassazione 8830/2008 e 851/2007). Quando la tinta, fantasia e caratteristica della tenda solare sono contemplate nel regolamento condominiale, il condomino pu˛ installare esclusivamente il modello prestabilito mentre, in caso contrario, i restanti cond˛mini potranno ricorrere alla tutela giudiziaria per conseguire la rimozione. Il regolamento approvato con votazione totalitaria e il regolamento contrattuale approvato e sottoscritto da tutti gli acquirenti dinnanzi al notaio, possono disporre il divieto di modificare la facciata e quindi precludere l`installazione della tenda (Cassazione, Sezioni Unite, 10934/2019). L`autorizzazione alla installazione di tende solari pu˛ essere espressamente vietata da un regolamento contrattuale e prescindere dalle questioni afferenti alla proprietÓ del sottobalcone o dei suoi elementi decorativi. Nel caso di fabbricato con valenza storica e/o artistica, l`installazione potrebbe risultare vietata dal regolamento oppure assoggettata a procedimento autorizzativo demandato alla competente soprintendenza ai Beni culturali. Se non vi Ŕ il regolamento o, qualora esistente, nulla dispone, e nel condominio sono presenti tende solari sui balconi, sarÓ sufficiente attenersi alle pregresse forme e colori esistenti e quindi procedere alla installazione non essendo necessario informare previamente l`assemblea. Ove nel condominio non siano presenti tende solari, sarÓ opportuno informare preventivamente l`assemblea per far deliberare la scelta del colore e del modello in modo da vincolare tutti i cond˛mini che si accingeranno ad installarla.