Studio Amministrazioni Condominiali
Francesco Ventura
02-08-2021

La modifica della destinazione d′uso non fa scattare automaticamente la revisione dei valori millesimali

I valori delle singole unitÓ ed il proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell′edificio vanno individuati con riferimento al momento dell′adozione del regolamento. E la tabella che li fissa potrÓ correggersi solo per errori sulla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle unitÓ o per circostanze sopraggiunte che incidano sensibilmente sulla consistenza dell′edificio o di sue porzioni. Lo scrive la Corte di appello di Milano con sentenza numero 1582 del 18 maggio 2021. I fatti ╚ una proprietaria ad accendere la lite con la richiesta - cui si associano sette cond˛mini - tesa ad ottenere la modifica o la revisione delle tabelle con condanna del condominio a restituire le somme incassate in eccedenza come spese condominiali o pagare un′indennitÓ. Il Tribunale boccia la pretesa per carenza del requisito indispensabile dell′errore. La domanda, spiega, si basava sul fatto che stilando le originarie tabelle fosse stato commesso un errore: le unitÓ comprate erano state prima accatastate come negozi (pur non potendo esser destinate ad uso commerciale ed essendo prive dei relativi requisiti) e poi riaccatastate correttamente ma non era stato adeguato il coefficiente di calcolo dei millesimi di proprietÓ. In realtÓ, marca il giudice, dai carteggi era emersa la volontÓ del costruttore di realizzare un progetto di edilizia sociale con percorsi coperti e scoperti, piazze, terrazze e spazi commerciali e su tale situazione non aveva influito la successiva chiusura a terzi del complesso dovuta a motivi di sicurezza. E comunque, l′attuale uso abitativo delle unitÓ corrispondeva ad una scelta dei proprietari. Diversamente opinando, andrebbe accolta qualsiasi istanza di revisione delle tabelle solo in virt¨ del desiderio del singolo di adoperare la sua unitÓ come alloggio o negozio. Gli errori rettificabili Del resto, la modifica della destinazione d′uso di un′unitÓ non fa scattare automaticamente l′obbligo di revisionare i valori millesimali preesistenti (Cassazione 19797/2016) anche considerato che i valori degli immobili esclusivi e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell′edificio vanno individuati con riferimento al momento dell′adozione del regolamento. Di conseguenza, la tabella che li riporta potrÓ rettificarsi solo per errori di determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unitÓ o per eventi sopravvenuti che incidano seriamente sull′originaria proporzione di valori. Nella vicenda, pertanto, non c′erano i presupposti legittimanti la revisione. La signora non demorde e formula appello. La Corte lo respinge. ╚ noto, puntualizza, che il regolamento debba precisare il valore proporzionale di ogni piano o porzione di piano spettante in proprietÓ esclusiva ai singoli e che tali valori - ragguagliati in millesimi al valore dell′intero edificio - debbano esprimersi in un′apposita tabella. Ed Ŕ noto che sia possibile rivederli, anche nell′interesse di un solo condomino, se derivino da errore o se, mutate le condizioni dell′edificio (sopraelevazione, espropriazione parziale, vaste innovazioni) sia notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei piani o porzioni di piano. Modifiche solo per mutate condizioni dell′edificio Ma, va ribadito, i valori delle unitÓ esclusive ed il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell′edificio, vanno individuati con riferimento al momento dell′adozione del regolamento e la tabella che li fissa Ŕ emendabile solo per errori sugli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unitÓ o per eventi nuovi pesantemente incisivi sulla consistenza dello stabile o sulle sue porzioni. Invece, non comportano revisione o modifica delle tabelle nÚ gli errori nella determinazione del valore - non indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo - nÚ i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietÓ, anche se alterino il rapporto originario tra il loro valore e quello complessivo(Cassazione 19797/2018). Ebbene, nella vicenda, l′errore denunciato non solo non aveva un supporto probatorio ma non scalfiva lo stato di diritto descritto nel regolamento. Inevitabile, allora, il rigetto dell′appello.