Studio Amministrazioni Condominiali di Francesco Ventura
02-08-2021
L`acquisto dell`autoclave va ripartito secondo il principio dell`articolo1124 Codice civile
L`interessante e singolare sentenza del Tribunale di Livorno, pubblicata il 22 giugno 2021, offre lo spunto per fermare qualche notazione. Il caso di specie vagliato dall`estensore labronico verte sulla impugnazione di una delibera assembleare approvativa del riparto spese afferente alla riattivazione dell`impianto autoclave. In particolare, l`impugnante contestava il criterio ripartitivo fondato sull`articolo 1123, comma 1, Codice civile (quindi, in misura proporzionale al valore della proprietÓ di ogni ciascuno) ritenendolo iniquo perchÚ proprietaria di appartamento ubicato al pianterreno. Le diverse ragioni delle parti In ragione del livello terraneo, la condomina non subiva alcun problema pressorio in ordine alla erogazione idrica e, pertanto, dalla riattivazione dell`autoclave non avrebbe ritratto alcun beneficio. Sosteneva, inoltre, che il criterio divisorio pi¨ conforme, relativamente alla spesa di acquisto dell`autoclave, andava individuato nell`articolo 1123, comma 2, Codice civile secondo cui se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell`uso che ciascuno pu˛ farne. Chiedeva, pertanto, l`annullamento della delibera assembleare. Il condominio, costituitosi, eccepiva che le spese di installazione del nuovo autoclave erano state ripartite in ragione dei millesimi di proprietÓ essendo oneri relativi a bene comune posto a servizio di tutti i cond˛mini. La motivazione L`inesatto criterio di ripartizione delle spese per l`acquisto di un bene comune, riguardando esclusivamente il merito di una delibera assembleare, costituisce motivo di annullabilitÓ della stessa. Partendo da tale presupposto, il giudizio, basato su istruttoria documentale, ha restituito la seguente motivazione. Il decidente ha rilevato che, per quanto attiene alla ripartizione delle spese di installazione, nella deliberazione opposta si evince che la ragione giustificativa della reinstallazione di nuova autoclave condominiale Ŕ stata quella di garantire una adeguata pressione dell`acqua nei piani alti (ordine del giorno: Riattivazione impianto autoclave per problemi di pressione acqua ai piani alti). Ha osservato, poi, che l`impugnante Ŕ proprietaria di unitÓ ad uso abitativo situata al pianterreno. Considerando che il motivo della reinstallazione dell`impianto autoclave risiedeva prioritariamente nel garantire una adeguata pressione idrica ai piani elevati, il giudice ha valutato la correttezza del rilievo avanzato dall`impugnante sulla necessitÓ di un riparto che tenga conto del diverso grado di utilitÓ. Ha disatteso, poi, il precedente sul quale il condominio ha costruito la linea difensiva (Cassazione 7172/1983) ritenendolo inconferente al caso di specie e, soprattutto, perchÚ la primaria funzione della reinstallazione della autoclave Ŕ tesa ad assicurare la pressione idrica ai piani elevati.Perviene alla conclusione che l`autoclave comporta una diversa utilitÓ in relazione all`altezza dei piani. Il criterio divisorio corretto ╚ innegabile, per˛, che sia utile anche ai cond˛mini dei piani bassi (la riserva d`acqua destinata a sopperire l`interruzione della somministrazione idrica ne Ŕ un esempio). Ne discende che il criterio divisorio maggiormente corretto Ŕ quello contemplato dall`articolo 1124 Codice civile (previsto espressamente per le spese della scala ed ascensore) secondo il quale la spesa va ripartita per la prima metÓ in base ai millesimi di proprietÓ e per la seconda metÓ in funzione dell`altezza del piano. Pertanto, ha annullato la delibera impugnata nella parte afferente al riparto spese dell`impianto autoclave. I riferimenti normativi L`installazione di un`autoclave condominiale deve essere vagliata dall`assemblea. La relativa spesa potrÓ essere approvata mediante il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metÓ dei millesimi. I riferimenti normativi risiedono nell`articolo 1117, numero 3, Codice civile secondo cui l`impianto idrico Ŕ di proprietÓ comune se non risulta il contrario dal titolo e nell`articolo 1118, comma 1, Codice civile per il quale il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, Ŕ proporzionale al valore dell`unitÓ immobiliare che gli appartiene. Spesa dell`autoclave, orientamento dominante ╚ noto che l`installazione di un`autoclave condominiale risolve le difficoltÓ di approvvigionamento idrico nei condomýni in cui il flusso dell`acqua stenta a raggiungere i piani pi¨ elevati. La risoluzione delle deficienze erogative idriche ai piani elevati comporta frequenti opposizioni da parte dei cond˛mini abitanti i piani interrati, seminterrati, terranei e rialzati i quali non avvertono il benchÚ minimo disagio dello scarso afflusso. I cond˛mini dei piani elevati, nell`ottica di un risparmio e nella convinzione che il servizio sia identico per ogni fruitore, avanzano la pretesa di spalmare la spesa sull`intera compagine condominiale. La giurisprudenza maggioritaria sostiene che la spesa vada imputata a tutti i cond˛mini in ragione millesimale, a nulla rilevando la differente utilitÓ dell`impianto. L`autoclave Ŕ considerato un servizio essenziale in quanto bilancia lo scarso afflusso idrico ai piani pi¨ elevati dello stabile e non esime i cond˛mini dal dover corrispondere la relativa spesa nemmeno nel caso in cui non traggano alcun tangibile beneficio. La spesa per l`installazione dell`autoclave va suddivisa in base ai millesimi di proprietÓ indipendentemente dall`altezza di ciascun piano dal suolo e dal fatto che alcuni cond˛mini traggano o meno vantaggio dall`impianto (Corte di appello Roma 30 gennaio 1962). Infatti, la spesa per sostituire la vecchia autoclave con una nuova va ripartita fra i cond˛mini in proporzione ai millesimi di proprietÓ. A nulla varrebbe sostenere che il fabbricato Ŕ composto da pi¨ piani serviti in misura differente. ╚ la stessa Cassazione a precisare che un`autoclave, diretta a consentire l`utilizzazione costante dello impianto idrico di edificio condominiale, costituisce parte integrante dell`impianto medesimo. Pertanto, le spese relative all`installazione di detta autoclave restano soggette agli stessi criteri di ripartizione fissati per l`impianto idrico, mentre la circostanza che l`edificio sia composto di pi¨ piani, serviti in misura differente dalla pompa dell`autoclave, non Ŕ di per sÚ sufficiente a giustificare una diversa ripartizione secondo il criterio della proporzionalitÓ all`uso (articoli 1123 e 1124 Codice civile) (Cassazione 7172/1983). Si Ŕ anche affermato che l`istallazione di un`autoclave non deve essere considerata una innovazione, ma parte integrante dell`impianto idrico condominiale. Per tale ragione, alle spese di installazione dell`impianto devono partecipare tutti i cond˛mini, compresi quelli che abitano i piani inferiori sebbene non risentano di carenze idriche (Cassazione 1389/1998). Il Tribunale di Livorno si Ŕ discostato dal solco giurisprudenziale dianzi rassegnato. D`altronde, anche le spese scaturenti dalla conservazione, riparazione e manutenzione dell`impianto autoclave sono suddivise fra i cond˛mini in forza delle carature millesimali qualora tutti i cespiti immobiliari fruiscano del servizio. Diversamente, concorreranno in misura proporzionale alla spesa soltanto i proprietari delle unitÓ immobiliari servite. Spesa dell`autoclave, orientamento minoritario Il tribunale livornese ha aderito all`orientamento minoritario: esso ribadisce che se l`autoclave Ŕ destinata a servire le unitÓ immobiliari poste ai piani superiori del condominio, in quanto diretta ad incrementare la pressione dell`acqua nella rete idrica per garantire un flusso stabile e sufficiente, si ritiene corretta l`applicazione analogica dei criteri stabiliti dall`articolo 1124, comma 1, Codice civile (Corte di appello Bari 16 gennaio 2018, numero 54). L`installazione di un`autoclave restituisce benefici a tutti i cond˛mini. Tuttavia, in un condominio costituito da numerosi piani in elevazione, Ŕ evidente che gli abitanti degli ultimi piani utilizzino maggiormente i servizi dell`autoclave rispetto a quelli del pianterreno. Una consistente pressione idrica impone che gli immobili situati agli ultimi piani sforzino maggiormente l`autoclave al fine di permettere un corretto afflusso idrico.Tra l`altro, in assenza di diversa intesa fra i cond˛mini, anche la ripartizione della spesa conseguente al funzionamento dell`autoclave (come, ad esempio, i consumi energetici) andrÓ proporzionata all`uso che ciascuno potrÓ farne per cui si adotteranno i criteri utilizzati per scale ed ascensore. Stante la differente portata energetica occorrente per sollevare l`acqua ai vari piani, sembra rispondente a criteri di giustezza la suddivisione della spesa per metÓ in base ai valori millesimali di ciascuna unitÓ immobiliare e per l`altra metÓ in base all`altezza di ciascun piano dal suolo.