L′articolo 1117 del Codice civile contiene l′elenco delle parti comuni dell′edificio, necessarie all′uso comune e appartenenti a tutti i condòmini proprietari, che sono chiamati a sostenere le spese per la loro manutenzione. Nella lista figurano anche fondazioni, muri maestri, tetti e lastrici solari, scale, portoni di ingresso, cortili e facciate mentre non si fa menzione dei balconi, che di norma sono a uso esclusivo dei singoli proprietari. In realtà la questione è più complessa e per capire a chi spetta affrontare le spese di manutenzione è necessario distinguere fra due differenti tipologie di balconi: gli aggettanti, sporgenti dalla struttura dell′edificio, e gli incassati, inseriti nel corpo dell′edificio. Non solo: per determinare quale parte del balcone è privata e quale comune occorre analizzarne la struttura e in che modo si integra nello stabile. Ovviamente la presenza di un regolamento condominiale contrattuale, il documento accettato da tutti i condòmini proprietari al momento dell′acquisto dell′immobile, può cambiare le carte in tavola e prevedere criteri di ripartizione differenti. I balconi aggettanti I balconi aggettanti costituiscono un prolungamento dell′immobile e appartengono al proprietario dell′immobile. Spetta quindi a quest′ultimo farsi carico delle spese di manutenzione siano esse ordinarie o straordinarie, come ad esempio il rifacimento della ringhiera e della pavimentazione. Per la tinteggiatura o il ritocco degli stucchi o di altri elementi ornamentali esterni del balcone, ma anche per il rifacimento dell′intonaco esterno, la spesa va invece suddivisa fra tutti i condòmini, in base ai rispettivi millesimi di proprietà. La Cassazione (sentenza 19 maggio 2015, n. 10209) ha precisato che costituiscono beni comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, (dei balconi) quando si inseriscono nel prospetto dell′edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Anche per il Tribunale di Roma (sentenza 7 aprile 2009) i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ineriscano ai balconi (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell′intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti. In particolare, i frontalini e i pilastrini di un balcone adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell′intero edificio allorquando svolgono una funzione decorativa estesa a esso, del quale accrescono il pregio architettonico, oltre ad assolvere una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell′edificio condominiale. Anche sulle responsabilità si applicano gli stessi principi e così se dal parapetto esterno si staccano pezzi di intonaco a risponderne è il condominio, che potrà poi rivalersi sull′amministratore se quest′ultimo è venuto meno ai suoi compiti. I balconi incassati I balconi incassati formano una rientranza nella facciata dello stabile e di norma sono chiusi su due o tre lati, non sporgendo rispetto ai muri perimetrali ma restando per l′appunto incassati. Di conseguenza, la ringhiera e il parapetto fanno parte della facciata e le spese per la loro manutenzione vanno suddivise tra tutti i condòmini in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà. Per quanto concerne, invece, le spese relative alla soletta si applica il criterio previsto dell′articolo 1125 del Codice civile per la manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e solai. I costi vanno quindi sostenuti in parti uguali dai proprietari dei due piani l′uno all′altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l′intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Installazioni sul balcone: attenzione al decoro Regolamento contrattuale permettendo, ciascun condomino è libero di collocare sul proprio balcone un condizionatore d′aria, una parabola tv e altri oggetti senza chiedere alcun permesso all′assemblea condominiale. L′articolo 1112 del Codice civile prevede, però, che nell′unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all′uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all′uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell′edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all′amministratore che ne riferisce all′assemblea. Le installazioni sul balcone non devono quindi pregiudicare la stabilità del palazzo e mettere a repentaglio la sicurezza degli altri condòmini. Lo stesso articolo dispone poi che ogni singolo intervento non deve alterare il decoro architettonico dell′edificio, che la Cassazione ha definito come l′insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia, e che quindi contribuiscono a conferirgli una specifica identità. Ciò significa che in un palazzo d′epoca, dove la facciata è un elemento caratterizzante, l′installazione di una parabola o di altri oggetti sul balcone può essere vietata in quanto andrebbe ad alterare l′estetica dell′edificio.
