Studio Amministrazioni Condominiali di Francesco Ventura
11-06-2020
Balconi e ripartizione delle spese di manutenzione
Balconi
L`articolo 1117 del Codice civile contiene l`elenco delle parti comuni dell`edificio, necessarie all`uso comune e appartenenti a tutti i cond˛mini proprietari, che sono chiamati a sostenere le spese per la loro manutenzione. Nella lista figurano anche fondazioni, muri maestri, tetti e lastrici solari, scale, portoni di ingresso, cortili e facciate mentre non si fa menzione dei balconi, che di norma sono a uso esclusivo dei singoli proprietari. In realtÓ la questione Ŕ pi¨ complessa e per capire a chi spetta affrontare le spese di manutenzione Ŕ necessario distinguere fra due differenti tipologie di balconi: gli aggettanti, sporgenti dalla struttura dell`edificio, e gli incassati, inseriti nel corpo dell`edificio. Non solo: per determinare quale parte del balcone Ŕ privata e quale comune occorre analizzarne la struttura e in che modo si integra nello stabile. Ovviamente la presenza di un regolamento condominiale contrattuale, il documento accettato da tutti i cond˛mini proprietari al momento dell`acquisto dell`immobile, pu˛ cambiare le carte in tavola e prevedere criteri di ripartizione differenti. I balconi aggettanti I balconi aggettanti costituiscono un prolungamento dell`immobile e appartengono al proprietario dell`immobile. Spetta quindi a quest`ultimo farsi carico delle spese di manutenzione siano esse ordinarie o straordinarie, come ad esempio il rifacimento della ringhiera e della pavimentazione. Per la tinteggiatura o il ritocco degli stucchi o di altri elementi ornamentali esterni del balcone, ma anche per il rifacimento dell`intonaco esterno, la spesa va invece suddivisa fra tutti i cond˛mini, in base ai rispettivi millesimi di proprietÓ. La Cassazione (sentenza 19 maggio 2015, n. 10209) ha precisato che costituiscono beni comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, (dei balconi) quando si inseriscono nel prospetto dell`edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Anche per il Tribunale di Roma (sentenza 7 aprile 2009) i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ineriscano ai balconi (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell`intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti. In particolare, i frontalini e i pilastrini di un balcone adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell`intero edificio allorquando svolgono una funzione decorativa estesa a esso, del quale accrescono il pregio architettonico, oltre ad assolvere una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell`edificio condominiale. Anche sulle responsabilitÓ si applicano gli stessi principi e cosý se dal parapetto esterno si staccano pezzi di intonaco a risponderne Ŕ il condominio, che potrÓ poi rivalersi sull`amministratore se quest`ultimo Ŕ venuto meno ai suoi compiti. I balconi incassati I balconi incassati formano una rientranza nella facciata dello stabile e di norma sono chiusi su due o tre lati, non sporgendo rispetto ai muri perimetrali ma restando per l`appunto incassati. Di conseguenza, la ringhiera e il parapetto fanno parte della facciata e le spese per la loro manutenzione vanno suddivise tra tutti i cond˛mini in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietÓ. Per quanto concerne, invece, le spese relative alla soletta si applica il criterio previsto dell`articolo 1125 del Codice civile per la manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e solai. I costi vanno quindi sostenuti in parti uguali dai proprietari dei due piani l`uno all`altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l`intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Installazioni sul balcone: attenzione al decoro Regolamento contrattuale permettendo, ciascun condomino Ŕ libero di collocare sul proprio balcone un condizionatore d`aria, una parabola tv e altri oggetti senza chiedere alcun permesso all`assemblea condominiale. L`articolo 1112 del Codice civile prevede, per˛, che nell`unitÓ immobiliare di sua proprietÓ ovvero nelle parti normalmente destinate all`uso comune, che siano state attribuite in proprietÓ esclusiva o destinate all`uso individuale, il condomino non pu˛ eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilitÓ, alla sicurezza o al decoro architettonico dell`edificio. In ogni caso Ŕ data preventiva notizia all`amministratore che ne riferisce all`assemblea. Le installazioni sul balcone non devono quindi pregiudicare la stabilitÓ del palazzo e mettere a repentaglio la sicurezza degli altri cond˛mini. Lo stesso articolo dispone poi che ogni singolo intervento non deve alterare il decoro architettonico dell`edificio, che la Cassazione ha definito come l`insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia, e che quindi contribuiscono a conferirgli una specifica identitÓ. Ci˛ significa che in un palazzo d`epoca, dove la facciata Ŕ un elemento caratterizzante, l`installazione di una parabola o di altri oggetti sul balcone pu˛ essere vietata in quanto andrebbe ad alterare l`estetica dell`edificio.