Studio Amministrazioni Condominiali di Francesco Ventura
17-03-2022
Annullabile la delibera votata dall`amministratore con delega di alcuni cond˛mini
╚ annullabile la delibera adottata dall`assemblea nella quale alcuni cond˛mini hanno, in violazione del divieto prescritto dall`articolo 67, comma 5, disposizioni attuazione Codice civile, rilasciato deleghe all`amministratore. ╚ il principio reso dal Tribunale di Modena mediante sentenza numero 268 pubblicata il 7 marzo 2022 . Due cond˛mini avevano delegato un soggetto che ricopriva le vesti di amministratore della societÓ che gestiva l`edificio. Un condomino impugnava la delibera assembleare ritenendola invalida in quanto assunta in spregio dellarticolo 67, comma 5, disposizioni attuative Codice civile. Gli oggetti approvati dall`assemblea riguardavano il rendiconto, il bilancio preventivo e i lavori manutentivi (ordinari e straordinari) da eseguire. Il condominio non si costituiva. La decisione Il decidente modenese ha annullato la delibera opposta. Ha ritenuto fondata leccezione di invaliditÓ del deliberato in quanto adottato in violazione del precetto che vieta il conferimento di deleghe allamministratore di condominio per partecipare a qualsiasi assemblea. L`introduzione dell`articolo 67, comma 5, disposizione attuazione Codice civile Ŕ diretta alla esigenza di scongiurare conflitti di interessi favorendo la partecipazione personale dei cond˛mini alla assemblea. Il dato normativo, assolutamente netto e inequivoco, prescrive che allamministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea. Lo spirito della norma mira ad impedire l`insorgenza del conflitto di interesse ragion per cui all`amministratore Ŕ inibita la rappresentanza dei cond˛mini in relazione al momento pi¨ delicato, l`espressione del voto.La delega, atto unilaterale attributivo di un potere di rappresentanza, rientra nel novero degli atti unilaterali tra vivi aventi contenuto patrimoniale. Il divieto di delegare lamministratore Ŕ esteso ad ogni tipo di assemblea. Egli deve rifiutare le deleghe rilasciate da uno o pi¨ cond˛mini volte a trasmettergli il diritto di intervento in assemblea con conseguente espressione di voto. L`importante rinvio contenuto nell`articolo 72 disposizioni attuative Codice civile rende inderogabile ed assoluta l`operativitÓ del divieto. L`inderogabilitÓ sbarra l`ingresso ad eventuali verifiche (ai fini di una eventuale impugnazione) in relazione agli oggetti posti all`esame assembleare e alla situazione di conflitto nella quale verrebbe a trovarsi l`amministratore per via delle deleghe. Pertanto, esse possono essere affidate solo ai cond˛mini o terzi estranei. I precedenti Nel panorama giurisprudenziale si rinviene il Tribunale di Roma (13 maggio 2019, numero 9889) il quale ha annullato la delibera assunta in violazione del divieto assoluto di delega allamministratore previsto dalle disposizioni attuative del Codice civile (secondo tale pronuncia il divieto di conferire delega a partecipare all`assemblea vale anche nel caso in cui l`amministratore sia un condomino dell`edificio). Anche la Suprema corte (Cassazione 1662/2019 ) ha chiarito che l`indebita partecipazione delegata dell`amministratore dÓ origine al vizio di annullabilitÓ poichÚ costituisce un vizio procedimentale incidente sulla formazione della volontÓ assembleare. La delega ante e post riforma Prima dell`avvento riformatore, era ritenuta ammissibile, in assenza di disposizioni specifiche, la possibilitÓ, da parte di uno o pi¨ cond˛mini, di delegare l`amministratore. La qual cosa talora determinava l`insorgenza di dubbi e conflitti di interessi laddove l`assemblea deliberava argomenti inerenti al mandato dell`amministratore o al suo operato gestorio. Non va sottaciuto che tale divieto si rinveniva frequentemente nei regolamenti di condominio, in specie quelli di formazione contrattuale perlopi¨ risalenti. La giurisprudenza ante-riforma aveva affrontato la questione della validitÓ della delega rilasciata allamministratore. Era giunta a ritenere che, qualora gli argomenti posti al vaglio assembleare comportino giudizi sulloperato dellamministratore relativo ad aspetti inerenti la gestione del bene comune (com`Ŕ, ad esempio, per le delibere approvative del rendiconto e di conferma o revoca dellamministratore), sussiste un conflitto di interessi fra amministratore e condominio che pu˛ essere fatto valere da ogni condomino (Cassazione 10683/2002). La riforma ha posto un punto fermo in quanto la delega all`amministratore va considerata sempre illegittima a prescindere dalla sussistenza o meno del conflitto d`interessi (Cassazione 1662/2019). Tuttavia, si registra l`assenza di una disposizione che delinei le conseguenze derivanti della violazione del divieto (se, quindi, trattasi di nullitÓ o annullabilitÓ della delibera). La giurisprudenza sta colmando tale lacuna. Proposta di legge per abrogare il divieto Pochi sono a conoscenza che il 22 giugno 2017 venne presentata dal deputato Zan (primo firmatario, XVII Legislatura) proposta di legge numero 4560 volta alla abrogazione dell`articolo 67, comma 5, disposizioni di attuazione Codice civile riguardante il divieto di conferimento della delega all`amministratore di condominio. L`iniziativa parlamentare non sortý alcun esito anche perchÚ venne intrapresa sul finire della legislatura. ╚ interessante riportare le motivazioni poste a base della stessa contenute nella relazione accompagnatoria al disegno normativo. Essa rileva che la riforma sul condominio palesa molteplici criticitÓ fra cui l`iniquo divieto di delegare lamministratore del condominio a partecipare, per conto e nell`interesse dei cond˛mini, alle assemblee. Tale limite non troverebbe riscontro in alcun principio di diritto. Il relatore premette un dato granitico: lamministratore Ŕ un mandatario dei cond˛mini. Tanto Ŕ evincibile nellarticolo 1129, comma 15, Codice civile il quale rimanda espressamente all`applicazione dell`articolo 1703 (e seguenti) Codice civile (il mandato Ŕ il contratto con il quale una parte si obbliga a compiere uno o pi¨ atti giuridici per conto dell`altra). Ci˛ posto, il proponente ritiene ingiustificata la ragione per la quale l`amministratore non possa rivestire anche la qualitÓ di delegato allassemblea. Nella relazione si sostiene l`inesistenza di qualsiasi potenziale conflitto di interessi in capo allamministratore (finanche nelle delibere i cui oggetti riguardano la sua nomina e lapprovazione del rendiconto del quale Ŕ materiale estensore). Ci˛ perchÚ se il condomino rilascia delega a rappresentarlo nell`assemblea adunata per deliberare tali oggetti, Ŕ inequivoco l`intendimento di approvare il rendiconto e dare fiducia all`operato dell`amministratore attraverso la conferma del mandato. Il divieto costituirebbe una zavorra che frena il raggiungimento di maggioranze assembleari elevate. Richiama i supercondominii e le case-vacanza situate in centri turistici precisando che i cond˛mini hanno difficoltÓ, per il fatto che non vi risiedono stabilmente, a poter partecipare alle assemblee. In tali circostanze la delega all`amministratore rappresenterebbe un ausilio. In definitiva - conclude la relazione alla proposta abrogativa - non si pu˛ impedire al condomino-consumatore che riponga fiducia e stima nellamministratore professionista il diritto di potergli conferire delega. Il ventaglio dei rilievi tracciati dalla relazione a corredo del disegno normativo offre, ad avviso di chi scrive, fecondi spunti per una rivisitazione del divieto