Studio Amministrazioni Condominiali di Francesco Ventura
28-04-2022
Nudo proprietario e usufruttuario. Chi paga le spese condominiali?
Con una recentissima sentenza (n. 8725 del 17 marzo 2022), la Corte di Cassazione ritorna sullimportante tema della ripartizione delle spese condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario. In via preliminare, rammentiamo che tutti coloro che partecipano, a qualunque titolo, al rapporto condominiale sono obbligati al pagamento delle spese necessarie per la gestione dei servizi in comune. Occorre poi tener conto del fatto che le spese attinenti alle parti comuni delledificio vanno ripartite tra i condomini a mente della disposizione contenuta nellart. 1123 c.c., che si fonda sui seguenti principi. il primo comma specifica quali spese siano da suddividere in proporzione al valore delle proprietà individuali di ciascun condomino. Il secondo comma contiene un criterio volto a limitare quella proporzionalità rigorosa e generalizzata prevista nel primo comma, facendo riferimento alla ripartizione delle spese determinata dalluso specifico che un condomino può fare della cosa comune; Il terzo comma, contiene un criterio che collega espressamente lobbligo di contribuzione allutilità ricevuta, implicitamente escludendolo quando tale utilità non sussista. Il tema affrontato dalla Corte non è certamente indifferente rispetto alle superiori prescrizioni normative. Inevitabilmente il rapporto nudo proprietario - usufruttuario ha dei riflessi anche in relazione ai rapporti condominiali inerenti all`unità immobiliare oggetto dei due diritti reali. Alluopo, basti pensare alla partecipazione alle spese comuni, anche perché come già detto la partecipazione attiva alla vita condominiale comporta un obbligo diretto di partecipazione alle spese di gestione e conservazione delle parti comuni. Preme ricordare che sia lusufruttuario che il nudo proprietario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti allamministrazione condominiale ex art 67 comma 8 disp. att. c.c., di talchè lamministratore possa esigere gli oneri condominiali da entrambi. Ciò non deve indurre in errore poiché la suddetta norma, se da un lato facilita il compito dellamministratore, dallaltro non incide nei rapporti interni tra questi ultimi, ove valgono le regole generali di suddivisione delle spese, di seguito esposte. Ai sensi del combinato disposto degli artt. 1004 e 1008 del codice civile spettano allusufruttuario le spese e, in genere gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa, le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall`inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. Gravano, di contro, ex art. 1005 c.c., sul nudo proprietario le riparazioni straordinarie, volte ad assicurare la stabilità dei muri maestri e, delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. Nella specie, la ricorrente, nella qualità di usufruttuaria legale dei beni della figlia minore, impugnava la sentenza del Tribunale che aveva accolto la domanda del Condominio volta alla condanna della prima al pagamento di una somma dovuta per i lavori di adeguamento alla normativa antincendio in relazione ai due posti auto spettanti alla minore, come da delibera assembleare del 2011. Il Tribunale ha statuito che la spesa deliberata fosse di competenza dellusufruttuario ai sensi dellart. 1004 c.c., affermando che le spese per ladeguamento di un posto auto alla normativa antincendio, riguardando luso e il godimento delle autorimesse, costituiscono un onere relativo allamministrazione e manutenzione ordinaria della cosa. La istante n. q. ha censurato la sentenza deducendo la violazione e falsa applicazione degli artt. 320, 325, 1004 e 1005 c.c. e contestando che i lavori di adeguamento alla normativa antincendio abbiano natura di manutenzione straordinaria e siano perciò di competenza del nudo proprietario e non dellusufruttuario. Il Supremo Consesso, chiamato a decidere di una controversa sottratta allegida della riforma, ha rilevato linfondatezza del motivo suesposto, rilevando che In tema di pagamento degli oneri condominiali, ove ununita` immobiliare sia oggetto di diritto di usufrutto (nella specie, usufrutto ex lege esercitato dal genitore esercente la potesta` su bene appartenente a figlio minore, nel quale gravano sullusufruttuario, ex art. 325 c.c., gli obblighi di cui agli artt. 1001 e ss. c.c.), in base alla disciplina antecedente (qui operante ratione temporis) allentrata in vigore dellart. 67, ultimo comma, disp. att. c.c. (introdotto dalla l. n. 220 del 2012), il titolare dellusufrutto risponde delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria, mentre sono a carico del nudo proprietario quelle per le riparazioni straordinarie, trovando applicazione le disposizioni dettate dagli artt. 1004 e 1005 c.c.; ne consegue che l`assemblea deve ripartire le spese tra nudo proprietario e usufruttuario in base alla loro funzione ed al loro fondamento, ed altrimenti spettando all`amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere i contributi, secondo la loro natura, ai diversi soggetti obbligati (Cass. Sez. 2, 19/04/2017, n. 9920; Cass. Sez. 2, 16/02/2012, n. 2236; Cass. Sez. 2, 27/10/2006, n. 23291). Ha infine confermato la corretta applicazione operata dal Tribunale di Terni del principio interpretativo esplicitato dalla Corte di cassazione nel 1969, secondo cui il carattere di ordinarietà o straordinarietà dellopera, dirimente agli effetti degli artt. 1004 e 1005 c.c., va valutato considerando che spetta allusufruttuario luso e il godimento del bene, salva rerum substantia, sicchè necessariamente si deve a lui lasciare la responsabilità e lonere di provvedere a tutto ciò che riguarda la conservazione e il godimento della cosa nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva, mentre si devono riservare al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa. (Cass. Sez. 2, 04/01/1969, n. 10). In conclusione, la Cassazione precisa il netto distinguo delle spese spettanti dall`usufruttuario e quelle spettanti al nudo proprietario, ex artt. 1004 e 1005 c.c., pertanto, se da una parte la legge n. 220/2012 ha, semplificato la vita degli amministratori, non vi è dubbio sulla circostanza che la Suprema Corte facilita ulteriormente il loro compito per evitare delibere nulle e /o annullabili. È determinante alla luce di quanto sopra detto, a parere della scrivente, che lamministratore di un Condominio nella convocazione delle assemblee condominiali ai fini delle spese per la gestione della cosa comune dovrà considerare il necessario collegamento tra i principi espressi dagli artt. 1123, 1004 e 1005 c.c.