Studio Amministrazioni Condominiali
Francesco Ventura
12-06-2020

Poteri di spesa dell′amministratore in tempi di coronavirus

La emergenza sanitaria da Coronavirus ha determinato, tra le diverse situazioni, la difficoltà di tenere le assemblee condominiali. La conseguenza è che gli amministratori sono privi delle decisioni dei condomini , per rendiconti consuntivi e preventivi, necessarie per la gestione del compendio immobiliare. Incentivi ed assemblee Ciò mette in difficoltà gli amministratori medesimi per la erogazione dei servizi comuni, il pagamento delle spese oltre alle modalità e poteri per la riscossione delle quote condominiali. Oggi, oltre alle ordinarie esigenze, si aggiunge anche l′interesse per la possibilità di godere dei cosioddetti incentivi per efficientamento energetico, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica dei veicoli elettrici come disposto dall′articolo 119 del Dl 34 del 19 maggio 2020, considerando, tra l′altro che allo stato, i benefici sono ricompresi nel periodo 1 luglio 2020 - 31 dicembre 2021. I poteri dell′amministratore La questione, quindi, si propone rispetto: a)ai poteri ordinari in capo all′amministratore; b)ai suoi poteri straordinari; c)ai limiti entro i quali i poteri straordinari possono essere esercitati. I poteri ordinari a) I poteri ordinari sono elencati nell′articolo 1130 Codice civile sub voce attribuzioni dell′amministratore. L′elenco si completa con quanto previsto dall′articolo 1129 Codice civile. Per i contenuti ci si riporta alla lettura delle disposizioni. Il rendiconto Si tratta della attività tipica dell′amministratore per lo svolgimento della quale, una volta che lo stesso sia regolarmente nominato, non necessita di autorizzazioni, conferme o deleghe. Quelle attività costituiscono il contenuto del rendiconto condominiale la cui redazione è uno dei principali obblighi dell′amministratore. Lo stesso deve provvedere a redigere annualmente e sottoporre all′approvazione assembleare (nelle forme di cui all′articolo 1130 bis Codice civile: il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione) quel documento. Ciò entro 180 giorni dalla conclusione dell′annualità di esercizio condominiale. Il rendiconto, quindi, determina il potere/diritto/dovere di spesa dell′amministratore ex articolo 1130 numeri 2 e 3 Codice civile. Non ha, infatti, l′amministratore un suo autonomo e discrezionale potere di spesa (Corte d′appello Napoli, 23 ottobre 2019 numero 5148). Sul punto va ricordata la generale possibilità di ratifica da parte dell′assemblea condominiale di eventuali spese disposte dall′amministratore senza preventiva delibera. I poteri straordinari b) I poteri straordinari dell′amministratore, in deroga a quelli ordinari di cui al punto precedente, sono previsti dall′articolo 1135 comma 2 Codice civile. La disposizione vieta all′amministratore di ordinare lavori straordinari, salvo non rivestano carattere d′urgenza. Si tratta di quegli interventi da eseguire, senza ritardo, per la evidente necessità di porre fine ad una situazione di pericolo, di danno, di riduzione nell′utilizzo del bene da parte dei condomini anche singoli (la rottura di una condotta con allagamento ). Straordinari, quindi, sono gli interventi caratterizzati da particolarità, pertanto non usuali o ripetitivi, da consistenza, da rilevante onere economico. Ne consegue, nel caso e necessariamente, il potere dell′amministratore di richiedere, ai condomini, gli importi per fare fronte alla spesa. Inoltre, attese le caratteristiche dell′intervento, non potrà subordinarsi la spesa alla previa costituzione del fondo ex articolo 1135 Codice civile numero 4. Tale autorità è mitigata dall′obbligo, per l′amministratore, di convocare l′assemblea condominiale per l′evidente informativa ed approvazione. Ciò vale anche per gli interventi di tipo straordinario nell′ipotesi in cui non siano giustificati da indifferibilità ed urgenza. Sul punto, tuttavia, vale la pena di ricordare che, non sono ratificabili eventuali interventi di spesa disposti autonomamente dall′amministratore, per quelle cosiddette voluttuarie o gravose (salvo il disposto dell′articolo 1121 Codice civile) nonché per quelle assolutamente prive di inerenza alla gestione condominiale che, pertanto, sono nulle (Tribunale di Roma, 02 gennaio 2020 numero 1). I limiti al potere di spesa c) Al di fuori dei casi indicati, l′amministratore non può legittimamente disporre spese a carico dei condomini. Ciò è precisamente previsto dalla disposizione di cui articolo 1133 Codice civile. La stessa pone un generale principio di legittimità dei provvedimenti presi dall′amministratore purchè nell′ambito dei suoi poteri come definiti dall′articolo 1130 Codice civile sotto il titolo attribuzioni dell′amministratore. Pertanto deve ritenersi che, il combinato disposto dalle due disposizioni (articoli 1133 e 1130 Codice civile), autorizzi l′amministratore ad assumere impegni di spesa anche non preventivamente approvati dall′assemblea condominiale. Aspetto, quest′ultimo, assolutamente utile ed anzi necessario, in un momento in cui le assemblee condominiali non vengono o non possono essere convocate determinando, quindi, un sostanziale stallo per quanto riguarda l′assunzione delle spese necessarie per il regolare svolgimento della vita condominiale. Spese che l′amministratore può disporre autonomamente Tuttavia tale potere incontra dei limiti quantomeno sino a quando l′assemblea condominiale non provvederà a ratificare le decisioni dell′amministratore con ciò approvando le stesse: dovrà trattarsi di spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell′edificio e per l′esercizio dei servizi comuni (articoli 1130 numero 3 Codice civile); escluse, quindi, le spese di natura straordinaria, salva l′urgenza delle medesime, in quanto non rientranti nei poteri dell′amministratore; per le spese così decise dall′amministratore (quindi, in mancanza di una preventiva delibera assembleare) non potrà, l′amministratore medesimo, agire per ottenere il pagamento a mezzo ingiunzione di pagamento ai sensi dell′articolo 63 disposizioni attuative Codice civile. La disposizione, infatti, prevede quel procedimento per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvata dall′assemblea ; ciò determina, inoltre, l′obbligatorio preventivo ricorso al procedimento di mediazione (Dlgs numero 28 del 2010), non previsto per le ingiunzioni di pagamento, quantomeno sino alla fase di opposizione alla stessa ingiunzione. A completamento della trattazione e sempre relativamente alla possibilità di tenere le assemblee condominiali, va ricordato (considerato l′accavallarsi delle bozze dei provvedimenti ed i provvedimenti normativi stessi), che nel Dl 34 del 19 maggio 2020 (da convertire entro il 18 luglio 2020) non è stata riportata la disposizione originariamente prevista nella bozza del Dl medesimo (articolo 212 ter lettera b oggi articolo 221), la quale prevedeva la proroga dell′incarico all′amministratore per sei mesi e il differimento delle assemblee di 12 mesi.