È dato acquisito, soprattutto negli ultimi tempi, che il numero di furti negli appartamenti sia in progressivo aumento; che le intrusioni di estranei all′interno dei condomini siano sempre più frequenti; che tali incursioni avvengano in determinati periodi ed in particolari ore del giorno ed, infine, che i danneggiamenti negli spazi comuni esterni non siano relegati a fatti isolati, soprattutto se interessano zone a rischio per scarsa illuminazione e frequentazione. Se mettiamo insieme tutti questi fattori ecco che i condòmini possono decidere di proteggersi attraverso l′installazione di telecamere che registrino i movimenti delle persone. Per ottenere questo occorre una delibera assembleare ed un recente provvedimento del Garante della Privacy, interpellato da un condomino, ha disegnato un quadro interessante. La riforma del condominio del 2012 ha introdotto lart. 1122-ter, cod. civ. con il quale è stato stabilito che le deliberazioni concernenti linstallazione sulle parti comuni delledificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dallassemblea con la maggioranza di cui allart. 1136 cod. civ.. È evidente che il legislatore, nel formulare la disposizione, ha tenuto conto dellinteresse dei condomini a proteggere le parti comuni dallingresso di persone che abbiano il solo scopo di nuocere alla comunità, ed è questo il motivo per il quale il quorum deliberativo è stato fissato in una percentuale relativamente bassa, richiedendo lo stesso un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti allassemblea pari alla metà più uno dei millesimi. Tutto ciò malgrado lintervento possa essere considerato non di amministrazione straordinaria ma di carattere innovativo, trattandosi di introdurre nellapparato condominiale un sistema tecnologico che ben potrebbe essere inquadrato nellambito dellart. 1120, comma 2, cod. civ. In effetti, installare un impianto di videosorveglianza riveste il carattere tipico dellinnovazione diretta al miglioramento delle cose comuni, in quanto diretto a rendere la vita della compagine condominiale più sicura. In questo senso non vi sarebbe stato alcun ostacolo ad inserire lintervento nellambito della norma a momenti citata che, al numero 1), fa riferimento a quegli interventi ed opere dirette, tra laltro, a migliorare la sicurezza degli edifici. Là dove la genericità del termine sicurezza può far pensare non solo alla sicurezza strutturale dello stabile. Tanto più che anche per questo tipo di interventi la maggioranza assembleare prevista è quella di cui allart. 1136, comma 2, cod. civ. La problematica delle garanzie riservate ai condomini deve andare di pari passo con la tutela della privacy, ovvero con il diritto alla riservatezza ed alla protezione dei dati personali di cui sono titolari non solo tali soggetti ma anche tutte le persone estranee che sono oggetto delle riprese, nel momento in cui frammenti della loro vita sono registrati e conservati. Ecco perché lintera materia è stata regolamentata dal Codice della Privacy, introdotto con il D.lgs. 196/2003 e rivisitato, a più riprese e per precise disposizioni, fino allultima edizione costituita dal D.Lgs. 24/2023 (senza tenere conto del D.L. 19/2024 in sede di conversione). La corposa normativa, strutturata per un ambito di applicazione vasto e complesso, non può non essere applicata per gli aspetti con essa compatibili anche alla materia condominiale, considerato un polo nel quale si contrappongono come visto diversi interessi. In questo ambito, nel corso degli anni, si sono susseguiti innumerevoli provvedimenti emessi, per i più diversi profili, dal Garante della Privacy e tutti sollecitati da condomini, i quali vedevano nellattività di amministrazione violata la propria riservatezza, anche tramite sistemi di videosorveglianza installati senza le dovute precauzioni di legge. La giurisprudenza, poi, si è pronunciata soprattutto con riferimento alla nozione di dato personale dalle cui decisioni emerge che questo non si limita al c.d. dato cartaceo ma si estende a tutti i dati in qualunque forma raccolti, rientrando tra di essi, quindi, anche le immagini fotografiche captate da una telecamera e rimaste impresse e conservate per il periodo previsto dalla legge. Un allargamento del campo in questo senso, peraltro, trova conferma in quanto affermato dalla Corte di cassazione, secondo la quale il dato sensibile, oggetto di tutela del D.Lgs. 196/2003, è individuabile in ogni informazione che consenta di identificare, anche indirettamente, una persona fisica (Cass. ord., 5 luglio 2018, n. 17665). Tanto è vero che sono stati considerati tali anche lindirizzo di posta elettronica; la targa dellautomobile; la voce registrata da un apparecchio elettronico e quantaltro. Per il merito si deve registrare, ad esempio, un provvedimento del Tribunale di Roma (sent. 19 maggio 2021, n. 8678) ove era stato affermato che lassemblea ha piena discrezionalità nella scelta di completare e/o rinforzare un sistema già esistente, quando la struttura e le dimensioni del complesso immobiliare rendano evidenti le finalità di protezione del compendio immobiliare dalla possibile intrusione di terzi estranei. Tale finalità, infatti, può essere interamente soddisfatta solo tramite un servizio di videosorveglianza che copra lintero perimetro. Pertanto, lesecuzione degli interventi, anche se in tempi differenti, configurano lunicità del sistema, con conseguente applicabilità dellart. 1122-ter se supportati da delibera legittima. Responsabilità dellamministratore tra tutela della privacy e norme condominiali Come è stato accennato, il Garante della Privacy è stato sempre molto attento alla problematica che interessa il rapporto tra la videosorveglianza e la tutela dei dati personali, essendo lAutorità destinataria non solo di reclami provenienti dagli utenti, ma anche di domande frequenti che sono state filtrate quanto alla loro reiterazione e che hanno trovato risposte in specifici vademecum. Questo è avvenuto anche per il condominio allorché nel 2013 il Garante, proprio in seguito allentrata in vigore dellart. 1122-ter, cod. civ., ha predisposto una sintetica guida che, esaminando i casi più frequenti e i dubbi che possano sorgere in tale ambito, ha dettato regole chiare per conciliare trasparenza e riservatezza rispetto al trattamento dei dati. Questo, tuttavia, non ha impedito il frequente ricorso allAutorità di garanzia, alla quale sono state prospettate questioni di violazione della privacy, con particolare riferimento proprio alle modalità seguite per linstallazione delle videocamere in zone condominiali, senza ladozione delle precauzioni previste per legge. Il caso più recente è quello che è stato oggetto di un provvedimento del Garante (26 ottobre 2023, n. 502) emesso a seguito di un reclamo presentato da un condomino, il quale aveva lamentato un illecito trattamento dei dati personali da parte dellamministratore, che aveva fatto installare un sistema di videosorveglianza in assenza di delibera assembleare. Come era risultato dagli accertamenti eseguiti dagli organi preposti, le telecamere inquadravano larea destinata a parcheggio, il cancello di accesso al condominio e parte della pubblica via. Per altro verso risultava che i condomini fossero stati avvisati dellintervento, tramite e-mail solo dopo la sua esecuzione e che lamministratore aveva accesso alle immagini dal proprio cellulare tramite userid e password. Questi, da parte sua, evidenziava come tutti i condomini fossero stati concordi per installare il sistema di videosorveglianza per fare fronte ai continui danneggiamenti che si verificavano nella zona antistante al condominio rispetto al quale, considerata lurgenza dellintervento, lamministratore avrebbe chiesto ratifica del proprio operato alla prima assemblea utile. Due sono gli elementi di fatto sui quali si è fondato laccoglimento del reclamo: da un lato, il Regolamento generale sulla protezione dei dati che, con le sue disposizioni, fissa linee guida ad ampio spettro per il corretto utilizzo dei sistemi di videosorveglianza e per il trattamento dei dati raccolti e, dallaltro, lart. 1122-ter, cod. civ., che disciplina tale attività in ambito carattere condominiale. Quanto a tale profilo va osservato che il legislatore, introducendo questa nuova disposizione nella normativa codicistica, ha preso atto di una realtà oramai estesa sul territorio ed ha affidato alla volontà assembleare il compito di fissare il presupposto necessario per conferire liceità ad un intervento che entra nella sfera privata non solo dei condomini, ma anche dei terzi che siano ripresi dalle telecamere. Nel momento in cui sussista una deliberazione valida sarà il condominio nel suo complesso ad essere considerato il titolare del trattamento, come definito dallart. 4, n. 7 del Regolamento. A tal fine, infatti, è tale il soggetto, nelle sue differenti forme, che singolarmente o insieme ad altri, determina le finalità ed i mezzi del trattamento di dati personali. Nel caso di specie, quindi, sarà lassemblea a decidere, evidentemente con laiuto di persone qualificate del settore, il numero delle telecamere da installare ed il loro raggio dazione; lorario del loro funzionamento nonché le ulteriori modalità di attuazione dellintervento, necessarie per preservare i beni e le parti comuni da episodi di danneggiamento. Ove invece, sia lamministratore come nel caso concreto a disporre, unilateralmente, linstallazione del sistema di videosorveglianza provvedendo in prima persona a scegliere ed incaricare la ditta specializzata; a definire langolo/i da inquadrare ed, infine a dotarsi sul proprio smartphone di unapplicazione per visionare le immagini è evidente che il comportamento messo in atto violi palesemente la normativa condominiale. Non solo ma come opportunamente rilevato dal Garante tutte queste circostanze, nel loro complesso, assumono particolare rilievo ai fini della corretta individuazione del titolare del trattamento e della connessa imputabilità delle responsabilità derivanti dallinosservanza della disciplina in materia di protezione dei dati personali, contribuendo a qualificare, in questo caso, lamministratore (e non il condominio) come titolare del trattamento. Nella specie, infatti, è innegabile che lamministratore agisca senza tenere conto dei presupposti di liceità previsti dallart. 6 del Regolamento, in particolare della lett. a) secondo la quale il trattamento è legittimo se linteressato ha espresso il suo consenso al trattamento dei propri dati personali per una o più specifiche finalità. In conclusione, quindi, anche se potenzialmente lamministratore pensi di agire nellinteresse dei condomini, la sua buona intenzione viene frustrata dalla mancata osservanza della doppia normativa in materia. Si rendono, infine, necessarie ancora due considerazioni che emergono dallesame del provvedimento del Garante. In primo luogo, non può valere consenso il fatto che i condomini conferiscano incarico allamministratore, anche tramite delibera assembleare, di raccogliere egli stesso preventivi o, comunque, di assumersi essi stessi tale onere. Una delibera in questo senso è meramente esplorativa e programmatica, tanto che non sarebbe neppure impugnabile. In secondo luogo, una decisione di tale portata non può essere considerata urgente, anche se il complesso condominiale sia sottoposto a frequenti atti vandalici. Difettando, quindi, del presupposto di cui allart. 1135, comma 2, cod. civ. lamministratore non può neppure appellarsi al suo diritto di riferire del suo operato alla prima assemblea utile per ottenere dalla stessa una ratifica. Da segnalare, infine, un ulteriore provvedimento assunto in materia dal Garante nei confronti di un amministratore il quale, senza dare riscontro (ovvero fornendo una risposta parziale) alla relativa richiesta di informazioni da parte dellAutorità, è stato ritenuto responsabile per violazioni alla normativa in materia di trattamento dei dati personali. Si tratta del Provvedimento del 7 aprile 2022, n. 120 con il quale, nel caso di installazione di telecamera nella guardiola del custode su accordo e parere dei soli consiglieri del condominio, il custode era stato autorizzato dallamministratore ad installare un secondo dispositivo, che inquadrasse la zona corrispondente alle cassette della posta interessata da atti vandalici. La questione, che non era stata oggetto di ratifica da parte dellassemblea a causa dellinterruzione delle riunioni per il Covid, sarebbe stata poi oggetto di discussione due anni dopo la fine del relativo divieto. Per tale violazione, considerata di rango minore, il Garante ha ritenuto sufficiente ammonire e non sanzionare lamministratore.
