La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve constare dell′indicazione dell′oggetto del contratto di appalto da stipulare con l′impresa prescelta, ovvero delle opere da compiersi e del prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell′opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa (Cassazione civile, II sezione, 21 febbraio 2017 n. 4430). Sono, peraltro, ammissibili successive integrazioni della delibera di approvazione dei lavori, pure inizialmente indeterminata, sulla base di accertamenti tecnici da compiersi. In ogni caso, l′autorizzazione assembleare di un′opera può reputarsi comprensiva di ogni altro lavoro intrinsecamente connesso nel preventivo approvato (argomento tratto dalla Cassazione civile, Sezione 2, Sentenza n. 5889 del 20/04/2001). Quanto detto in ordine all′approvazione delle modalità costruttive ed al prezzo vale, ovviamente, anche per le varianti dell′opera di manutenzione straordinaria appaltata dal condominio, dovendo parimenti le variazioni alle originarie modalità convenute essere autorizzate dall′assemblea del condominio, sempre ai sensi degli articoli 1135, comma 1, n. 4, e 1136, comma 4, Codice civile. È tuttavia certamente consentito all′assemblea di approvare successivamente le varianti delle opere di manutenzione straordinarie appaltate, comportanti un aumento delle spese medesime, disponendone il rimborso, trattandosi di delibera riconducibile fra le attribuzioni conferitele dall′art. 1135 Codice civile (Cassazione civile, Sezione seconda, Sentenza n. 6896 del 04/06/1992; Cassazione civile. Sezione 2, Sentenza n. 10865 del 25/05/2016, in motivazione). L′assemblea può, infatti ratificare le spese straordinarie erogate dall′amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione (Cassazione civile, Sezione 2, Sentenza n. 18192 del 10/08/2009; Cassazione civile, Sezione 2, Sentenza n. 2864 del 07/02/2008). Manutenzione straordinaria Per quanto, invece, riguarda l′obbligazione condominiale per l′appalto di opere relative a riparazioni straordinarie dell′edificio condominiale va precisato che essa sorge proprio al momento in cui verrà alla luce l′autorizzazione dell′assemblea (o, comunque, l′approvazione mediante sua successiva ratifica), ai sensi dell′art. 1135, comma 1, n. 4, Codice civile, e con la maggioranza prescritta dall′art. 1136, comma 4, codice civile (si vedano indicativamente Cassazione civile, Sezione 2, 21/02/2017, n. 4430; Cassazione civile, sezione 2, 25/05/2016, n. 10865). Va detto, infine, che in difetto di preventiva approvazione assembleare dei lavori di manutenzione straordinaria (e al di fuori del caso dell′urgenza di cui allo stesso n. 4 dell′articolo 1135 Codice civile), infatti, non sussiste il diritto dell′amministratore del condomino a pretendere la riscossione dei relativi contributi dai singoli condomini.
