Il presente contributo prendete spunto dalla decisione della Corte di cassazione ordinanza 4 febbraio 2025, n. 2774 che ha analizzato una complessa tematica, relativa al balcone in aggetto, sia in merito alla legittimazione per denunciare vizi e difetti dellopera e di conseguenza in merito alla competenza dellassemblea di condomino a deliberare opere su parti private. La Corte ha chiarito che: i balconi aggettanti non possono considerarsi di proprietà condominiale ai sensi dellart. 1117 c.c., rientrando piuttosto nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono e che la legittimazione ad agire spetta ai singoli condòmini, quali effettivi committenti delle opere, e non al condominio.... Pertanto, deve ritenersi nulla (Cass. n. 21199/05) la delibera condominiale che dispone il rifacimento della pavimentazione dei balconi, e si può aggiungere, di tutte quelle parti del balcone in aggetto che non sono rappresentativi di rivestimenti e/o elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore che contribuiscano a rendere esteticamente gradevole il prospetto del fabbricato condominiale. Il principio espresso dalla Corte Suprema è stato poi confermato da un recente sentenza di merito (sentenza n. 4240 del 3 luglio 2025 Corte dAppello di Roma) che ha chiarito che i frontalini e cielini dei balconi aggettanti, quando visibili e con funzione estetica, devono considerarsi parti comuni delledi?cio, con conseguente obbligo di ripartizione delle spese tra tutti i condomini, e bisogna quindi ritenere che gli intonaci e relativa tinta debbano essere ricompresi nel novero dei beni comuni/condominiali per la parte che sia a vista e questo include necessariamente anche gli elementi verticali dei balconi (compresi i frontalini) ed i cielini.... La stessa corte di appello ha richiamato diversi precedenti: Cass. n. 6624/2012: natura comune solo per elementi decorativi inseriti nel prospetto con efettiva funzione ornamentale; Cass. n. 28571/2013: basta una funzione prevalentemente estetica, anche se non di particolare pregio; Cass. n. 27413/2018 e Cass. n. 7831/1990: confermano la natura condominiale in presenza di funzione decorativa estesa allintero edi?cio. Sulla natura giuridica dei balconi aggettanti: in materia condominiale, la corretta individuazione della natura giuridica dei balconi è fondamentale per la risoluzione delle questioni attinenti alla ripartizione delle spese. La giurisprudenza consolidata opera una netta distinzione tra "balconi incassati" e "balconi aggettanti". I balconi aggettanti sono quelli che sporgono dalla facciata dell′edi?cio, costituendo un prolungamento dell′unità immobiliare da cui si accede. Tali manufatti, non avendo una funzione portante per la struttura dell′edi?cio né di copertura per i piani sottostanti, non rientrano tra le parti comuni elencate dall′art. 1117 c.c. Essi sono, pertanto, considerati a tutti gli efetti di proprietà esclusiva del titolare dell′appartamento di cui costituiscono pertinenza nella loro interezza piano di calpestio, ringhiera, parapetto e sotto balcone (Cass. n. 19364/22 - Cass. n. 7042/20 Tribunale di Roma, Sentenza n. 4466/2024) La Suprema Corte di cassazione ha costantemente afermato che: in tema di condominio negli edi?ci, i balconi aggettanti, in quanto "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. Tale principio è stato ribadito anche da recenti pronunce di merito, le quali speci?cano che i balconi aggettanti sono privi di una funzione comune, essendo elementi accidentali rispetto alla struttura essenziale del fabbricato e integranti dell′appartamento che vi ha accesso (Cass. n.1422/19). Tuttavia, questa regola della proprietà esclusiva subisce un′importante eccezione. Fanno parte della proprietà comune/condominiale i cosiddetti "elementi decorativi" della parte frontale e inferiore del balcone (quali, ad esempio, i frontalini, i fregi, le cornici e i rivestimenti), ma non sempre ed in modo automatico, ma solo quando questi si inseriscono nel prospetto dell′edi?cio e contribuiscono a de?nirne il decoro architettonico, ossia l′estetica complessiva del fabbricato condominiale. (Tribunale Firenze sentenza n. 364/2017 - Cass. n. 7042/20). In tali casi, detti elementi decorativi, per la loro funzione ornamentale prevalente, sono assimilati alla facciata, che è una parte comune ai sensi dell′art. 1117, n. 1, c.c. La valutazione circa la funzione decorativa di tali elementi deve essere condotta in concreto, veri?cando se essi abbiano una mera funzione accessoria per il singolo balcone o una prevalente funzione estetica per l′intero edi?cio (Cass. n. 1422/19 - Cass. n. 4909/20). In sintesi, la struttura del balcone aggettante (la piattaforma o soletta, la pavimentazione, la parte interna del parapetto) è di proprietà esclusiva, mentre gli elementi esterni quando hanno valenza estetica per l′intero fabbricato sono da considerarsi parti comuni. Sulla ripartizione delle spese di manutenzione: dalla duplice natura, privata e comune, delle componenti del balcone aggettante discende direttamente il criterio di ripartizione delle relative spese di manutenzione. Fatta salva una speci?ca disciplina di ripartizione della spesa contenuta nel regolamento di condomino di natura contrattuale opponibile a tutti i condomini si può afermare che: le spese relative alle parti di proprietà esclusiva sono a totale carico del proprietario dell′unità immobiliare cui il balcone accede. Come chiarito dalla Cassazione, le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all′intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell′appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini. Questo principio trova conferma in numerose sentenze di merito (Tribunale di Roma sentenza n.4466/24 e Tribunale di Potenza sentenza n.73/24); al contrario, le spese per la manutenzione degli elementi decorativi esterni (frontalini, rivestimenti, ecc.), che per la loro funzione contribuiscono al decoro architettonico dell′edi?cio, devono essere ripartite tra tutti i condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, ai sensi dell′art. 1123, comma 1, c.c. Ne consegue che, in occasione di lavori sui balconi aggettanti, è necessario distinguere analiticamente gli interventi che riguardano la struttura e le parti private da quelli che interessano gli elementi decorativi comuni, al ?ne di applicare il corretto criterio di riparto. Una delibera che approvi un piano di riparto senza operare tale distinzione e addebitando tutte le spese indistintamente a tutti i condomini secondo la tabella di proprietà generale è illegittima (Corte d′Appello Bari sentenza n. 648/2019). A maggior ragione, i condomini i cui appartamenti sono privi di balconi non possono essere chiamati a contribuire alle spese per la manutenzione delle parti private dei balconi altrui (Tribunale di Potenza sentenza n.73/24). Sulla validità della delibera assembleare che dispone su beni di proprietà esclusiva: l′assemblea di condominio ha il potere di deliberare esclusivamente in merito alla gestione e alla manutenzione delle parti comuni dell′edi?cio, come de?nite dall′art. 1117 c.c. e dal titolo. Essa non può, invece, validamente assumere decisioni che incidano sui diritti dei singoli condomini relativamente ai beni di loro proprietà esclusiva, salvo che ciò non si ri?etta sull′uso o sulla conservazione delle parti comuni o che non vi sia l′unanimità di tutti i partecipanti al condominio mediante una deliberazione che assume valenza contrattuale. Una delibera assembleare che, esulando dalle proprie attribuzioni, disponga in ordine a lavori da eseguirsi su parti di proprietà esclusiva (come la struttura dei balconi aggettanti) e ne ripartisca il costo tra tutti i condomini, è affetta da nullità assoluta e non da mera annullabilità. La giurisprudenza è paci?ca nel ritenere che nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, viene ritenuta nulla la deliberazione che disponga in ordine di rifacimento della relativa pavimentazione. La nullità deriva dal fatto che l′assemblea agisce al di fuori delle proprie competenze, invadendo la sfera giuridica dei singoli proprietari (c.d. "difetto assoluto di attribuzioni"). Le conseguenze della nullità sono di fondamentale importanza: Imprescrittibilità dell′azione: la delibera nulla può essere impugnata in qualsiasi momento, senza essere soggetti al termine di decadenza di 30 giorni previsto dall′art. 1137 c.c. per le delibere annullabili (da ultimo Tribunale di Napoli sentenza n. 5895/24); Rilevabilità d′uficio: la nullità può essere rilevata d′uficio dal giudice in ogni stato e grado del processo (Cass.n. 7042/20). Ineficacia della delibera: La delibera è tamquam non esset, ossia giuridicamente inesistente e non produce alcun efetto. Ripetizione dell′indebito: Qualsiasi somma versata da un condomino in esecuzione di una delibera nulla costituisce un pagamento non dovuto. Pertanto, il condomino che ha pagato ha diritto di chiederne la restituzione (c.d. ripetizione dell′indebito) ai sensi dell′art. 2033 c.c. la cui azione si prescrizione in dieci danno dallavvenuto pagamento non dovuto. Sui poteri dell′amministratore di condominio inmerito ai balconi in aggetto: l′amministratore di condominio, ai sensi dell′art. 1130 c.c., ha il dovere di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell′edi?cio e di disciplinare l′uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell′interesse comune. Tale potere-dovere si estende alla salvaguardia dell′integrità e della sicurezza delle parti comuni (Cass. n. 2127/21). Tuttavia, anche se di proprietà esclusiva, i balconi in aggetto possono incidere sulla sicurezza e integrità del fabbricato comune, soprattutto in presenza di situazioni di pericolo (da ultimo Tribunale di Salerno, Sentenza n. 3000/24). L′art. 1135, comma 2, c.c. stabilisce che l′amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. Questa disposizione è fondamentale per comprendere i limiti e le estensioni dei poteri dell′amministratore in situazioni di emergenza. La giurisprudenza è concorde nel riconoscere all′amministratore il potere di intervenire autonomamente, senza la preventiva autorizzazione dell′assemblea, per lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza. L′urgenza si con?gura quando l′intervento non può essere diferito senza rischio di aggravamento del danno o pericolo per la sicurezza di persone o cose (Tribunale Di Imperia sentenza n.112/25 - Tribunale di Genova sentenza n.1424/24 - Tribunale Ordinario Milano sentenza n. 14118/2016 - Tribunale di Salerno sentenza n.3000/24 e Cass. n. 16341/20). Sui limiti e le condizioni dell′intervento urgente: l′intervento dell′amministratore, seppur urgente, deve rispettare precisi limiti e condizioni: rigore nella prova dell′urgenza: l′urgenza deve essere rigorosamente provata dall′amministratore. Non basta una generica situazione di degrado, ma deve esserci un pericolo concreto e attuale/imminente che non consenta la minima dilazione per la convocazione dell′assemblea. La prova dell′urgenza è a carico dellamministratore (Cass. n. 16341/20); limitazione dell′intervento: l′intervento deve essere strettamente necessario per eliminare il pericolo e non per porre in essere attività manutentive e/o di ripristino dellopera e lamministratore dovrà sempre agire nell′interesse esclusivo del condominio e dei singoli condomini; obbligo di riferire all′assemblea: l′amministratore ha l′obbligo di riferire all′assemblea nella prima riunione utile circa gli interventi efettuati e le spese sostenute ai sensi dellart. 1135 c.c. In assenza di urgenza sullattività attuata dallamministratore di condominio, se viene a mancare la rati?ca da parte dellassemblea, si determina la non opponibilità dei contratti stipulati al condominio e la responsabilità personale dell′amministratore per le spese sostenute nei confronti di terzi; rispetto della proprietà esclusiva: sebbene l′urgenza giusti?chi l′intervento, l′amministratore deve agire con la diligenza del buon padre di famiglia (più correttamente con la diligenza professionale), rispettando i limiti della proprietà privata e senza ledere diritti esclusivi dei condomini oltre quanto strettamente necessario per la rimozione del pericolo (Cass. n. 36430/21). In caso di mancata collaborazione del condomino, l′amministratore può anche ricorrere all′autorità giudiziaria per ottenere l′autorizzazione all′accesso e all′esecuzione dei lavori (Cass. n. 21242/19). In assenza di una comprovata urgenza, l′intervento dell′amministratore su parti di proprietà esclusiva senza a) la preventiva autorizzazione assembleare al ?ne di tutelare linteresse condominiale o senza b) il consenso del proprietario, è da considerarsi fuori dai limiti del mandato e non vincolante per il condominio, con conseguente responsabilità personale dell′amministratore per le spese sostenute. Conclusioni. Alla luce dell′analisi normativa e giurisprudenziale sopra esposta, si possono trarre le seguenti conclusioni: i balconi aggettanti sono beni di proprietà esclusiva del condomino titolare dell′unità immobiliare cui accedono. Fanno eccezione i soli elementi decorativi esterni (es. frontalini, fregi) che, per la loro funzione estetica prevalente, contribuiscono al decoro architettonico dell′intero edi?cio e sono, perciò, considerati parti comuni. le spese per la manutenzione della struttura del balcone aggettante (soletta, pavimentazione, intonaci, ecc.) gravano esclusivamente sul rispettivo proprietario che in caso di opere di manutenzione ordinaria e straordinaria assume la quali?ca e qualità di committente nellambito dellappalto. Le spese per la manutenzione degli elementi decorativi comuni, invece, devono essere ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. una delibera assembleare che approvi lavori di manutenzione sulle parti di proprietà esclusiva dei balconi aggettanti e ne ponga le spese a carico di tutti i condomini è radicalmente nulla per difetto assoluto di attribuzioni. Tale delibera può essere impugnata in ogni tempo e non produce alcun efetto giuridico. Le somme eventualmente versate in sua esecuzione possono essere richieste in restituzione. l′amministratore può intervenire direttamente sui balconi privati in aggetto per motivi di sicurezza (limitatamente a quanto necessario per eliminare il pericolo) solo in presenza di un′urgenza comprovata che giusti?chi l′adozione immediata di misure necessarie per la sicurezza, dell′edi?cio, delle parti comuni, o l′incolumità di persone o cose, altrimenti deve ottenere l′autorizzazione assembleare.
