La giurisprudenza ha sviluppato, nel tempo, una classificazione fondamentale delle clausole contenute nei regolamenti condominiali, distinguendo tra clausole di natura contrattuale e clausole di natura regolamentare, ciascuna soggetta a diversi regimi di approvazione e modificazione. Su tale distinzione si fonda la sentenza in esame emessa dalla Corte di Appello di Milano, Sez. III, del 1° ottobre 2025 n. 2604. In particolare, oggetto di analisi da parte del Tribunale di Pavia prima e della Corte di Appello poi è la natura che assume, nellambito del regolamento di condominio, la clausola sanzionatoria di cui allart. 70 disp. att. c.c., la quale consente lirrogazione di sanzioni pecuniarie quale conseguenza delle infrazioni al regolamento medesimo. La controversia trae origine dallimpugnazione proposta dinanzi al Tribunale di Pavia da due coniugi, comproprietari di una unità immobiliare, avverso la delibera assunta dal Condominio in data 26 maggio 2023. Oggetto di contestazione, oltre ad altri argomenti qui non trattati, era lapprovazione, da parte dellassemblea, del punto 2 dellordine del giorno riguardante la possibilità, precedentemente non contemplata, di stabilire sanzioni pecuniarie per infrazioni allo stesso regolamento. Tale potere sanzionatorio in capo allassemblea, in precedenza non previsto dal regolamento, era stato deliberato con la maggioranza qualificata prevista dallart. 1136 c.c.. Resisteva il Condominio chiedendo il rigetto delle pretese avversarie. Il Tribunale di Pavia accoglieva la domanda attorea limitatamente al punto 2 dellODG, annullando la relativa delibera. Avverso tale pronuncia, il Condominio proponeva appello dinanzi alla Corte di Milano deducendo lerrata interpretazione della natura contrattuale della previsione introdotta nel regolamento condominiale, per contraddittorietà della motivazione. La Corte rigettava lappello e confermava integralmente la sentenza emessa dal Tribunale di Pavia, statuendo che lintroduzione ex novo della possibilità di sanzioni nel Regolamento, essendo una modifica che incide sui diritti individuali, richiede lunanimità. Il percorso argomentativo posto a fondamento della decisione, come anticipato, si incentra sulla distinzione della natura giuridica delle clausole contenute nei regolamenti condominiali. Come è noto, hanno natura contrattuale le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri (Cass. civ., S.U., 30 dicembre 1999, n. 943). Qualora, invece, si limitino a disciplinare luso dei beni comuni, esse assumono natura regolamentare. Al contrario di queste ultime, per la cui modifica è sufficiente la maggioranza prevista dallart. 1136 secondo comma c.c., le disposizioni di natura contrattuale possono essere modificate esclusivamente con il consenso unanime dei condomini, richiedendo latto di modifica la medesima veste formale della norma originaria. Questo principio è stato ben chiarito dalla Corte di Cassazione laddove ha stabilito che le clausole limitative contenute in un regolamento contrattuale costituiscono servitù reciproche a favore e contro ciascuna unità immobiliare di proprietà individuale, e sono soggette, pertanto, ai fini dellopponibilità ultra partes, alla trascrizione in base allarticolo 2643 c.c., n. 4, e articolo 2659 c.c., comma 1, n. 2 (Cass. civ., II, 9 agosto 2022 n. 24526). Muovendo da tali premesse la Corte di Appello conclude affermando che non vè dubbio che, per aggiungere la facoltà di comminare sanzioni, il regolamento debba essere modificato con il consenso di tutti i proprietari. Ciò in quanto la clausola sanzionatoria va ad incidere sulla sfera giuridica dei diritti individuali dei singoli e per questo è equiparabile ad una restrizione sulluso della proprietà privata. Dunque, ciò che assume rilievo è la corretta qualificazione della clausola sanzionatoria di cui allart. 70 disp. att. c.c., norma che si riporta di seguito integralmente: Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l′amministratore dispone per le spese ordinarie. L′irrogazione della sanzione è deliberata dall′assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell′articolo 1136 del Codice. La disposizione in esame può, ad una prima lettura, risultare deviante nella misura in cui richiama espressamente la maggioranza qualificata prevista dal secondo comma dellart. 1136 c.c. ma è chiara la distinzione evidenziata dalla sentenza della Corte di Appello: se il regolamento contiene già la clausola sanzionatoria, per modificarla o per irrogare la sanzione è sufficiente la maggioranza prevista dal secondo comma dellarticolo 1136 c.c.; se, invece, si intende introdurla ex novo, occorre lunanimità. La corretta interpretazione della norma impone, dunque, di ritenere che la decisione che può legittimamente essere assunta a maggioranza qualificata riguardi, esclusivamente, la determinazione di specifiche sanzioni per la violazione di prescrizioni regolamentari già esistenti, e non la costituzione ex novo in capo allassemblea di un autonomo potere sanzionatorio. Inoltre, è necessario sottolineare che, nellipotesi in cui sia già stato attribuito legittimamente potere sanzionatorio in capo allassemblea, le sanzioni pecuniarie irrogabili dalla stessa non possono, quanto allimporto, eccedere la misura massima consentito dallo stesso articolo. Ciò in quanto larticolo 70 disp. att. c.c. ha carattere eccezionale e costituisce un esempio di c.d. pena privata (R. Triola, Il Condominio, 2° ed., Milano,2024, p.314). Dunque, leventuale sanzione di importo superiore a quella prevista dalla norma è nulla, così come è nulla la delibera assembleare nella quale viene adottata la sanzione in contrasto con i limiti dettati dalla norma. Allo stesso modo non può ritenersi consentito introdurre nel regolamento condominiale sanzioni diversamente afflittive: ciò, infatti, contrasterebbe con i principi generali dellordinamento, che riservano il diritto di autotutela a casi assolutamente eccezionali, sottraendoli alla disponibilità del privato (Cass. civ., Sez. II, 21 aprile 2008, n. 10329). In conclusione, se è pur vero che è compito dellassemblea di irrogare sanzioni ai sensi dellart. 70 disp.att. c.c., la corretta applicazione del sistema sanzionatorio compete allamministratore di condominio; tale funzione, tuttavia, risulta spesso gravosa (e per questo non gradita), richiedendo una gestione equidistante e ponderata nei rapporti interpersonali tra i condomini. Ecco perché la questione può essere definita spinosa.
