Studio Amministrazioni Condominiali
Francesco Ventura
07-07-2020

Accesso al superbonus: lavori straordinari, convocazione assemblee e quorum

Ecobonus

Gli interventi edili sull′edificio condominiale son o, per mutuare una terminologia appropriata al tema, riconducibili alla conservazione o al godimento delle parti comuni, alla prestazione dei servizi nell′interesse comune o alle innovazioni (1123 comma 1 Codice civile). Di pressi, quanto ai primi interventi, si Ŕ abituati a distinguere le opere di manutenzione ordinaria, da quella straordinaria e/o da quella, ancora, di notevole entitÓ (siccome pure straordinaria). Le spese straordinarie e la loro valutazione La giurisprudenza, in punto, ha riferito che agli effetti dell′articolo 1136, quarto comma, Codice civile (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metÓ del valore dell′edificio), della notevole entitÓ delle riparazioni straordinarie Ŕ rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito (al quale chi deduce l′illegittimitÓ della delibera deve fornire tutti gli elementi utili per sostenere il suo assunto); il giudice, d′altro canto, pu˛ tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell′ammontare complessivo dell′esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell′edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini (tra le tante, Corte di Cassazione 26 novembre 2014 numero 25145). L′incidenza su convocazione assemblea e quorum deliberativi Il riflesso, al di lÓ dell′oggetto (che, in quanto tale, si distingue dalla classificazione degli interventi invece contenuta nel Testo unico edilizio, di cui all′articolo 3 che definisce gli stessi in termini di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e di risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e via discorrendo), incide sul procedimento di convocazione dell′assemblea e sugli stessi quorum costitutivi e deliberativi di cui all′articolo 1136 codice civile. L′attenzione a questi aspetti potrebbe rilevarsi importante per l′approvazione dei lavori di cui al superbonus 110% per le spese da sostenere dal 1 luglio 2020 fino al 31 dicembre 2021, o meglio per salvaguardare la validitÓ delle delibere che saranno intraprese sul merito. La nomina del tecnico Prima di procedere all′appalto dei lavori, l′assemblea dei cond˛mini dovrÓ procedere alla nomina di un tecnico a cui demandare l′analisi di fattibilitÓ delle opere, a seconda se essa rientri o meno tra gli interventi trainanti di cui Dl Rilancio (entrato in vigore, per l′appunto, il 1 luglio scorso). Per il tecnico non sono state esplicitamente prefissate le soglie dei quorum. Si assumono a confronto due tesi. La prima Ŕ quella che riconoscerebbe la possibilitÓ di nomina da parte dell′assemblea di un tecnico progettista con la maggioranza ridotta del comma 3 dell′articolo 1136 Codice civile. La seconda Ŕ quella che invece ne graduerebbe l′importanza alle tipologie degli interventi che devono realizzarsi, per cui ne aggancia il rilievo, dal punto di vista assembleare, al raggiungimento delle maggioranze di cui al comma 5 e 2 dell′articolo 1136 Codice civile. Esempi pratici e relativo quorum necessario Proviamo a fare degli esempi.Per il progetto di un intervento di manutenzione ordinaria o al pi¨ straordinaria, come la tinteggiatura della parete esterna dell′edificio (facciata) si potrebbe concludere che la maggioranza assembleare per l′approvazione della nomina del tecnico progettista o direttore dei lavori, ovvero quella successiva relativa all′appalto delle opere computate sia riconducibile a quella ridotta di cui all′articolo 1126, comma e, Codice civile. Viceversa, per le opere relative al rifacimento del cornicione condominiale e al trattamento dei ferri ossidati, in quanto spesa di notevole entitÓ - o definibile, in quanto tale, secondo la giurisprudenza di legittimitÓ - la soglia di maggioranza a cui far capo tanto nella nomina del tecnico progettista e/o del direttore dei lavori, quanto nell′appalto delle stesse opere di che trattasi, sarebbe riconducibile al novero della maggioranza di almeno 500 millesimi o su di lý.L′incertezza sul merito ci rimanda, dunque, alla questione di partenza che abbiamo affrontato sopra: come configurare giuridicamente le opere del Dl rilancio. Innovazioni agevolat e dal superbonus Gli interventi trainanti a cui si rifÓ la normativa previgente presente nel testo del Dl Rilancio sembrerebbero riconducibili, quanto all′interesse condominiale, all′efficientamento energetico e alle misure antisismiche (che vengono per˛ trattate diversamente, se non separatamente a fronte dei cosiddetti interventi trainati). Si tratterebbe, almeno facendo ricorso ad aspetti nominativi, degli interventi enunciati, in primis, dall′articolo 1120 Codice civile, per come novellato dalla legge 220/2012. I quorum assembleare per approvare le delibere In tal senso si discorrerebbe di innovazioni agevolate.Nello specifico, la norma prevede che i cond˛mini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell′articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubritÓ degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unitÓ immobiliari o dell′edificio, nonchÚ per la produzione di energia mediante l′utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3) l′installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l′accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. Il procedimento su segnalazione Anche il procedimento assembleare Ŕ stato rivisitato nella fattispecie, da parte del legislatore della riforma, quanto alla relativa sollecitazione. In effetti, la stessa norma riconosce al singolo cond˛mino - quindi si tratterebbe di una ipotesi residuale rispetto quella pi¨ generale prevista dall′articolo 66 delle disposizioni di attuazione al Codice civile - il diritto di provocare la convocazione dell′assemblea per discutere e deliberare sul merito di tali interventi, laddove riesca a giustificarne il rilievo tecnico. La maggioranza ridotta Tuttavia, al di lÓ del processo di convocazione assembleare, in merito agli interventi di efficientamento energetico la norma in considerazione potrebbe non essere pertinente per considerare legittima l′assunzione di una delibera assembleare al riguardo.Residua, infatti, un′ ulteriore ipotesi da considerare. Questa volta normata dal legislatore speciale, qualche tempo addietro.In tal caso, pare opportuno richiamare l′articolo 26, comma 2, della legge 10 del 1991, rubricato Norme per l′attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso nazionale dell′energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia. Tale disposizione - per come novellata dall′articolo 27, comma 22, legge 99 del 2009, poi dall′articolo 28, comma 1, legge 220 del 2012 - prevede che: Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all′utilizzazione delle fonti di energia di cui all′articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell′edificio. In effetti, tale norma, se comparata alla previsione del Dl Rilancio sugli interventi relativi al risparmio energetico qualificato sembra essere pi¨ appropriata a rispetto quella generale riportata dal Codice civile (1120). La differenza consisterebbe nel fatto che la normativa speciale vincola l′accesso al benefico procedimentale al caso in cui il risultato energetico dell′intervento edile risulti obiettivamente tracciabile e/o apprezzabile documentalmente. Conclusione A ben vedere tale impostazione sembrerebbe perfettamente coerente con quella segnata dal testo normativo del Dl Rilancio (articolo 119, comma 13) - seppure nel suo testo ancora embrionale - giÓ laddove prevede che lo sconto in fattura da parte del fornitore o la cessione del credito fiscale legato alle detrazioni sia condizionato dalla presenza della doppia asseverazione del tecnico (intervento conforme alla regola dell′arte e regolare avanzamento nella scala della categoria energetica). La diagnosi energetica avrÓ poi inevitabili riflessi anche nelle attestazioni delle prestazioni energetiche di cui agli immobili ubicati nell′edificio condominiale.Il che a conferma, che le opere di cui al Dl rilancio (ma non solo, si pensi al bonus facciate) sono talmente importanti e invasive da confondere quella labile distinzione teorica insita nel condominio tra parti comuni e parti private. Anchedi ci˛, inevitabilmente, si dovrÓ tenere in considerazione in sede assembleare, non fosse altro che per comprendere la corretta legittimazione decisionale a fronte di ciascuno degli eterogenei aspetti che la normativa fiscale ed edilizia in disamina sta mettendo in discussione.