Studio Amministrazioni Condominiali
Francesco Ventura
14-07-2020

Sì alla delibera che autorizza l′amministratore a richiedere ai condomini acconti in anticipo per spese future, salvo conguaglio successivo

Amministratore

In base al combinato disposto degli articoli 1129, comma 9 e 1135, comma 1 numeri 2), 3) e 4), del Codice civile, è legittima la deliberazione assembleare che autorizza l′amministratore a richiedere ai condomini acconti provvisori ed in anticipo per spese condominiali di annualità future, salvo conguaglio successivo sulla base del bilancio approvato e sulla base dei valori millesimali attribuiti a ciascuna proprietà individuale. Lo ha deciso la Corte di Cassazione, sezione II civile, sentenza numero 12638 del 25 giugno 2020. Il caso Due condomini hanno impugnato la deliberazione assembleare, con la quale l′amministratore è stato autorizzato ad incassare l′incasso della rata di acconto concernente la gestione successiva dell′anno 2008-2009 e pari ad una rata del preventivo di spesa per la gestione 2007-2008, assumendone la nullità. Le sentenze di merito Sia in primo sia in secondo grado il gravame è stato rigettato, rilevando, in particolare, la Corte d′Appello che: la delibera impugnata è valida, in quanto è possibile autorizzare l′amministratore a richiedere pagamenti provvisori, con riserva di successivo conguaglio, sulla base del bilancio approvato; non sussiste la violazione del principio della dimensione annuale della gestione condominiale, in quanto la delibera era stata approvata nel marzo del 2008 ed il preventivo approvato avrebbe cessato la sua efficacia alla data del 30 settembre 2008, così che l′acconto provvisorio era inerente all′ultimo trimestre dello stesso anno; il deliberato corrisponde ad una prassi invalsa da anni, alla quale gli stessi appellanti avevano aderito in passato, e volta ad assicurare, con il pagamento dell′acconto, i fondi necessari per affrontare le spese incombenti di più rilevante entità. Il ricorso Per la cassazione della sentenza d′appello hanno proposto ricorso i due condomini dissenzienti, dolendosi, tra l′altro, della violazione e falsa applicazione degli articoli: 1136, 1137, 1138 e seguenti del Codice civile, poiché l′assemblea non si sarebbe limitata a prevedere il pagamento di acconti provvisori, ma avrebbe disposto pagamenti in anticipo sulle annualità future in evidente violazione di legge, non facendo cenno alcuno alla riserva di successivo conguaglio; 1136, 1137, 1138 e seguenti del Codice civile, per non avere i giudici di appello accolto la domanda di nullità della delibera in relazione alla dimensione pluriannuale della spesa approvata; 1123 e seguenti, 1135, 1136, 1137, 1138 e seguenti del Codice civile, giacché il regolamento di condominio nel prevedere la possibilità di compilare un preventivo per le spese occorrenti durante l′anno , fa riferimento all′anno di gestione, ma non all′anno solare, come invece opinato da parte della sentenza impugnata. La sentenza di legittimità Gli Ermellini hanno ritenuto infondati tutti i motivi di ricorso, osservando che: il condominio non ha affatto approvato una spesa eccedente l′annualità, dal momento che risulta evidente come la reale finalità della delibera fosse quella di assicurare alla collettività condominiale, . di poter far conto su di una liquidità economica per far fronte ai maggiori oneri economici che si sarebbero dovuti affrontare, una volta terminato il periodo in relazione al quale era stato approvato il preventivo; l′operato sopra riportato è dunque legittimo ed in linea con quanto affermato dalla giurisprudenza consolidata, in forza della quale si ha che ben può l′assemblea, in attesa dell′approvazione del bilancio preventivo, autorizzare l′amministratore a richiedere ai condomini pagamenti provvisori, con riserva di successivo conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali attribuiti a ciascuna proprietà individuale (confronta, per tutti, Corte di Cassazione, sezione II civile, sentenza numero 4679 del 23 febbraio 2017); la statuizione assembleare in esame non ha disposto una previsione di spesa pluriennale, limitandosi solamente all′annualità immediatamente successiva, onde dar vita ad una sorta di fondo cassa, da sempre ritenuto ammissibile (confronta, per tutti, Corte di Cassazione, sezione II civile, sentenza numero 7706 del 21 agosto 1996; e Corte di Cassazione, sezione II civile, sentenza numero 8167 del 28 agosto 1997).