Studio Amministrazioni Condominiali di Francesco Ventura
14-07-2020
Infiltrazioni dalla terrazza all′ultimo piano, risponde dei danni solo il proprietario o utilizzatore esclusivo
Infiltrazioni
Niente condanna per il condominio se la terrazza da cui provengono le infiltrazioni Ŕ di proprietÓ o di uso esclusivo Il fatto. Il proprietario di un appartamento al penultimo piano di un edificio condominiale cita in giudizio il Condominio e l′impresa edile che aveva eseguito alcuni lavori di ordinaria manutenzione sulla terrazza sovrastante all′ultimo piano dell′edificio. Sostiene il proprietario che, nel corso dei lavori, ebbero a presentarsi all′interno del proprio appartamento infiltrazioni di umiditÓ nella camera da letto, provocando danni all′immobil e all′arredo. Secondo il proprietario, la causa di tutto era imputabile alle infiltrazioni di acqua piovana provenienti dalla terrazza sovrastante, dovute alla cattiva manutenzione della stessa ed ai lavori eseguiti dalla ditta. La domanda risarcitoria, respinta in primo grado, Ŕ stata parzialmente accolta in secondo. La Corte d′Appello di Catania, con sentenza n. 2397 del 10 luglio 2020, ha condannato al risarcimento dei danni soltanto la ditta esecutrice dei lavori. Assolto invece il condominio, perchÚ la terrazza origine delle infiltrazioni Ŕ di proprietÓ o uso esclusivo. Il proprietario, quindi, avrebbe dovuto rivolgere le proprie pretese risarcitorie nei confronti del proprietario o utilizzatore esclusivo della terrazza, e non nei confronti del Condominio. Terrazzo di proprietÓ o uso esclusivo. I giudici siciliani richiamano la sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 9449 del 28 aprile 2015, intervenuta proprio in materia di responsabilitÓ per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietÓ o di uso esclusivo, come nel caso di specie. In detta pronuncia, Ŕ stato affermato il principio per cui la responsabilitÓ per i danni cagionati dalle dette infiltrazioni va attratta nell′ambito di applicazione dell′articolo 2051 del codice civile (danni per mancata custodia) avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l′uso esclusivo, e non del condominio. Mancata custodia. Le Sezioni Unite hanno precisato che É innegabile, infatti, che chi ha l′uso esclusivo del lastrico solare o di una terrazza a livello si trovi in rapporto alla copertura dell′edificio condominiale in una posizione del tutto specifica, che se da un lato gli consente appunto l′uso esclusivo, dall′altro lo costituisce quale custode della superficie del lastrico o della terrazza, con il conseguente insorgere a suo carico di una responsabilitÓ ex art. 2051 c.c. In proposito, si Ŕ affermato che per la sussistenza di una simile responsabilitÓ Ŕ sufficiente la prova del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, mentre non assume rilievo la condotta del custode e l′osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia non presuppone, nÚ implica, uno specifico obbligo di custodia analogo a quello previsto per il depositario, responsabilitÓ a chi, di fatto, si trova nella condizione di controllare i rischi inerenti alla cosa. La speciale responsabilitÓ ex art. 2051 c.c., va ricercata nella circostanza che il custode "ha il potere di governo sulla cosa" (Cass. n. 3676 del 2006; Cass. n. 5848 del 2007; Cass. 4596 del 2012)". Alla luce di tali principi, nel caso in esame il proprietario dell′immobile danneggiato avrebbe dovuto agire, oltre che nei confronti della ditta edile esecutrice dei lavori, solo nei confronti del proprietario del terrazzo a livello sovrastante il vano danneggiato, e non anche nei confronti del condominio.