Studio Amministrazioni Condominiali
Francesco Ventura
15-07-2020

L′assemblea non può imporre i lavori in tutte le unità immobiliari anche se servono ad ammodernare l′impianto elettrico

Assemblee

Il condominio non ha il potere di invadere la sfera di proprietà dei singoli partecipanti, a meno di un′accettazione esplicita degli interessati. (Cass. II sez., sentenza n. 14300 dell′ 8 luglio 2020) Il caso. La controversia nasce sulle opere eseguite sui beni di proprietà esclusiva: l′interessato chiede che l′impianto interruttori elettrici sia configurato in modo tale da consentire ai singoli di provvedere in modo autonomo per adeguarsi alle prescrizioni di cui alla legge 46/1990. Il ctu accerta che i lavori hanno interessato anche le proprietà individuali con l′inserimento di interruttori magnetotermici per tutte le unità immobiliari. Detto ciò, secondo i condomini, la deliberazione del 1997 era viziata nella parte in cui statuiva incarichi illegittimamente deliberati. In particolare, relativamente alle opere elettriche eseguite su beni di proprietà esclusiva, gli attori evidenziavano che l′impianto interruttori doveva essere configurato in modo tale da consentire ai singoli condomini di provvedere autonomamente all′adeguamento alle prescrizioni di cui alla l. n. 46/1990. La domanda veniva respinta nel giudizio di primo grado. Successivamente, in secondo grado, la Corte territoriale accoglieva solo in parte il gravame e, per l′effetto, annullava la delibera nella parte in cui, in sede di approvazione dei lavori di adeguamento dell′impianto elettrico, aveva ripartito in base ai millesimi anche le spese relative ad interventi su parti di proprietà esclusiva. Invero, secondo la Corte d′Appello, l′assemblea aveva sì demandato ad una commissione ristretta di condomini la scelta e la nomina del tecnico cui affidare l′incarico di accertare quali fossero le opere di manutenzione straordinaria necessarie per la buona conservazione dei fabbricati, ma in tal guisa non aveva né delegato a terzi scelte gestionali né conculcato i diritti della minoranza. Evidenziava, tra l′altro, che il consulente d′ufficio aveva accertato sì che i lavori avevano interessato, con l′installazione di interruttori magnetotermici, anche le porzioni di proprietà esclusiva e nondimeno la sostituzione degli interruttori era volta soltanto a migliorare od ammodernare l′impianto. Le contestazioni. Avverso la pronuncia in esame, i condomini proponevano ricorso in Cassazione eccependo che le determinazioni della commissione ristretta e l′opera svolta dal professionista incaricato erano frutto di una illegittima delega assembleare. Con altro motivo, con riferimento alla voce di spesa relativa all′adeguamento alla l n. 46/1990 dell′impianto elettrico condominiale, secondo il ricorrente, l′assemblea condominiale non aveva in precedenza deliberato l′esecuzione di tali lavori, sicché era illegittima la successiva deliberazione del 1997 relativa a tale voce di spesa. L′adeguamento dell′impianto elettrico. La S.C. critica il ragionamento della Corte territoriale in quanto, quest′ultima, era in corsa in error in iudicando. A tal proposito, precisa la Cassazione, l′art. 1120 c.c. faculta sì la maggioranza a disporre miglioramenti ma limitatamente alle cose comuni. Detto ciò, nella vicenda in esame, a seguito dell′istruttoria di causa era emerso che il C.T.U. aveva accertato che i lavori avevano interessato anche le proprietà individuali con l′inserimento di interruttori magnetotermici per tutte le unità immobiliari, quindi anche la porzione di proprietà esclusiva del ricorrente. In tema, precisa la Cassazione, il pregiudizio aveva comunque indubbi connotati di attualità, giacché la stessa Corte territoriale aveva dato atto che il consulente d′ufficio aveva riferito che "alcuni dei condomini volendo inserire altre sicurezze dovevano sostenere ulteriori oneri per lo spostamento degli impianti". In conclusione, i poteri dell′assemblea non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive, tranne che una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o nei singoli atti di acquisto o mediante approvazione del regolamento di Condominio che la preveda (Cass. 27.8.1991, n. 9157; Cass. 14.12.2007, n. 26468). La commissione dei condomini. Quanto all′altro motivo di ricorso, secondo la S.C., nel caso di specie, l′assemblea aveva approvato la scelta dei consiglieri - di affidare l′incarico - avendo discusso ed approvato il capitolato con delle integrazioni nelle sedute 1996-1997. Più esattamente, alla determinazione della commissione ristretta, si erano sovrapposte le deliberazioni dell′assemblea condominiale. Pertanto, l′assemblea condominiale può deliberare la nomina di una commissione di condomini deputata ad assumere determinazioni di competenza assembleare, a condizione che le determinazioni, affinché siano vincolanti per i dissenzienti, siano poi approvate con le dovute maggioranze dall′assemblea (Cass. 5130/2007; Cass. n. 33057/2018). Quindi, a parere degli ermellini, nel caso di specie non poteva soccorrere il preteso carattere predeterminato e meramente accessorio ed esecutivo dei profili oggetto della delega, che l′assemblea del Condominio, con la deliberazione del 1995, aveva conferire alla ristretta commissione di condomini. In conclusione, per i motivi esposti, è stato accolto il motivo afferente l′adeguamento dell′impianto elettrico; per l′effetto, la pronuncia è stata cassata con rinvio.