Studio Amministrazioni Condominiali di Francesco Ventura
08-06-2020
Una servitù regolarmente costituita si trasferisce sempre con il bene
Servitù
L`alienazione di un fondo, secondo il principio di ambulatorietà delle servitù, comporta il trasferimento di queste ultimeanche se non menzionate nell`atto di acquisto, a patto che sia stato trascritto il titolo originario di costituzione della stessa servitù. Lo ha chiaritola Cassazione pronunciandosi nella sentenza 9396 del 2020. I fatti In origine, il Tribunale di Monza aveva accolto il ricorso di una società, dichiarando esistente una servitù di passo carraio e pedonale insistente sul fondo confinante, condannando i proprietari di quest`ultima alla rimozione del cancello, apposto in ostacolo al transito, ed al ripristino della strada privata di esercizio della servitù, oltre ai danni ed alle spese. Dopo la conferma della sentenza in appello, i soccombenti ricorrevano per Cassazione sulla base di cinque motivi, ai quali resisteva con controricorso e ricorso incidentale condizionato, la società originariamente ricorrente. Gli ermellini, giudicando infondata l`eccezione della controricorrente di improcedibilità del ricorso per mancato deposito della copia notificata dell`impugnata sentenza, chiariva qualora il destinatario della notifica della sentenza a mezzo Pec ne contesti la regolarità sotto uno o più profili, la notifica stessa è idonea a far decorrere il termine breve del ricorso per Cassazione solo se il notificante ne dimostri la ritualità (Cassazione 19 giugno 2019, numero 16421). La decisione Quanto al ricorso dei soccombenti, questi lamentavano l`erronea interpretazione degli atti di provenienza in merito all`esistenza della servitù. Motivo inammissibile in quanto, in tema di interpretazione del contratto, la parte che ha proposto un`opzione interpretativa non può contestare in sede di legittimità la scelta alternativa effettuata dal giudice di merito, poiché l`accertamento della volontà delle parti in relazione al contenuto del negozio si traduce in un`indagine di fatto, censurabile in sede di legittimità solo nell`ipotesi di violazione dei canoni di interpretazione contrattuale, essendo onere del ricorrente per Cassazione, non solo fare esplicito riferimento alle regole legali di interpretazione mediante specifica indicazione delle norme presumibilmente violate, ma anche precisare in quale modo e con quali considerazioni il giudice di merito si sia discostato dai criteri legali. La costituzione di una servitù e l`ambulatorietà Nel caso in questione, il giudice d`appello aveva esposto una plausibile lettura degli atti di provenienza, ritenendo che l`obbligo di costruzione di una strada privata con diritto di passo implicasse inequivocabilmente la costituzione di una servitù. Infondata anche la censura dei ricorrenti per i quali il giudice d`appello avrebbe ritenuto irrilevante l`assenza di continuità delle trascrizioni ai fini dell`opponibilità della servitù. In ragione del principio di ambulatorietà delle servitù, l`alienazione del fondo comporta anche il trasferimento delle servitù ad esso inerenti, sebbene non menzionate nell`atto di acquisto, purché sia stato trascritto il titolo originario di costituzione della servitù (Cassazione 31 luglio 2006, numero 17301; Cassazione 10 ottobre 2011, numero 20817; Cassazione 14 maggio 2019, numero 12798; Cassazione 22 maggio 2019, numero 13817). Le ulteriori precisazioni La Suprema corte ha giudicato, poi, inammissibili sia la presunta omissione di pronuncia sull`eccezione di estinzione per non uso della servitù, lamentata dai ricorrenti, sia la conferma dell`ordine di rimozione del cancello. Se l`eccezione di prescrizione era stata sollevata sin dalla comparsa di risposta del giudizio di primo grado, essa era stata respinta dal Tribunale. Non avendo, i ricorrenti, appellato sul punto, il motivo si è tradotto in una eccezione mai sollevata in precedenza. Inoltre, la facoltà dei proprietario di chiudere il fondo gravato da una servitù di passaggio, deve essere esercitata in modo tale che l`uso di quest`ultima non venga impedito, applicando idonee misure stabilite dal giudice di merito. È diritto del proprietario del fondo servente apporre un cancello per impedire l`accesso ad estranei, purché i disagi derivanti dall`esercizio di questa facoltà ai proprietario del fondo dominante siano minimi e trascurabili in relazione alle modalità di transito. In caso contrario, è compito del proprietario del fondo munire il cancello di un meccanismo di apertura automatico con telecomando a distanza, o altro similare rimedio (Cassazione 24 aprile 2003, numero 6513; Cassazione 27 giugno 2011, numero 14179). In base a tutto questo, la sentenza d`appello aveva qualificato il cancello come ostativo per i vincoli indotti dagli orari e dai giorni di possibile apertura, e per il grave disagio determinato dalla necessaria ripetuta apertura manual e ad ogni singolo fornitore o cliente. No al risarcimento del danno Respinta anche la lamentela, sollevata dai ricorrenti in merito alla conferma, da parte della Corte d`Appello, del risarcimento dei danni, in quanto è inammissibile il ricorso per Cassazione per una violazione di legge che, in realtà, miri ad ottenere una nuova valutazione dei fatti, sostitutiva di quella operata dal giudice territoriale, così da realizzare una trasformazione del giudizio di legittimità in terzo grado di merito (Cassazione 4 aprile 2017, numero 8758). La liquidazione dei danni è stata quantificata tenendo conto di una perizia e di una consulenza tecnica d`ufficio. La Suprema corte ha, perciò, rigettato il ricorso principale, dichiarando assorbito quello incidentale, condannando i ricorrenti principali a rifondere, alla controricorrente, le spese del giudizio di legittimità, liquidate in euro 4.000,00 per compensi, oltre euro 200,00 per esborsi.