In condominio si registrano spesso delibere assembleari che approvano contratti d′appalto comprendenti apposite clausole di esclusione della solidarietà passiva nel debito, che hanno lo scopo di liberare il condominio dall′obbligo di pagare all′appaltatore le quote non corrisposte dai condòmini morosi. Vale a dire che, in caso di ritardato o mancato pagamento delle fatture, l′appaltatore non potrà rivalersi nei confronti del condominio, per recuperare il credito vantato, ma sarà obbligato ad agire, pro quota, direttamente nei confronti dei condòmini morosi indicati dall′amministratore, ai sensi dell′articolo 63 delle disposizioni attuative del codice civile. La parziarietà In questo caso, l′appaltatore che sottoscrive la clausola di esclusione del vincolo di solidarietà, acconsente alla parziarietà del debito condominiale relativo alle fatture emesse per i lavori appaltati. Le parti, nell′esercizio della loro autonomia negoziale, possano concordare di instaurare un rapporto sottratto alla legittimazione passiva conseguente al mancato versamento di quanto singolarmente ogni condomino sarebbe tenuto a pagare alla ditta appaltatrice (Corte di Cassazione, seconda sezione civile, sentenza n.70 del 3 gennaio 2011). In ambito condominiale, l′effetto principale di queste clausole è quello di tutelare i condòmini solventi che, altrimenti, nel caso in cui l′appaltatore dovesse decidere di agire contro il condominio, per recuperare il credito vantato, rischierebbero di dover concorrere al pagamento delle quote dovute dai morosi, per i lavori appaltati, anticipando gli importi rimasti insoluti. L′effetto collaterale delle clausole di esclusione della solidarietà passiva nel debito, però, è che i condòmini solventi, di fatto, vanno a perdere le detrazioni Irpef relative agli importi non corrisposti dal condominio all′appaltatore, per i lavori soggetti alle agevolazioni fiscali. È il caso in cui l′appaltatore, a seguito di decreto ingiuntivo, ottenga il pagamento, pro quota, direttamente dal condomino moroso ingiunto, anziché dal condominio, essendo a ciò autorizzato dalla stessa clausola di esclusione della solidarietà passiva nel debito, di cui al contratto d′appalto sottoscritto. I motivi della perdita La perdita delle detrazioni Irpef è dovuta al fatto che per la detraibilità fiscale delle spese condominiali relative agli interventi di manutenzione straordinaria di cui all′articolo 3, comma 1, lett. b) del DPR n. 380 del 2001, vige il principio di cassa, ossia la spesa è detratta a partire dall′anno in cui viene sostenuta, con il pagamento eseguito da parte dell′amministratore all′appaltatore. Inoltre, la detrazione deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo, nell′anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi (Agenzia delle Entrate - guida aggiornamento maggio 2014). In proposito è l′amministratore che provvede ad effettuare i pagamenti e gli altri adempimenti relativi alla detrazione dei condòmini, rilasciando una certificazione dalla quale risultino: le generalità ed il codice fiscale di chi rilascia la certificazione, gli elementi identificativi del condominio, l′ammontare delle spese sostenute nell′anno di riferimento e la quota parte millesimale imputabile al condomino (Circolare Agenzia Entrate n. 7/E del 2017). In particolare gli oneri e le spese devono essere indicati, in linea di massima, nella dichiarazione dei redditi relativa all′anno in cui sono stati sostenuti (principio di cassa) e idoneamente documentati, anche se la spesa è sostenuta in un periodo d′imposta diverso da quello in cui la prestazione è resa (Circolare Agenzia Entrate n. 13/E del 31.05.2019 - Risoluzione 23.04.2007 n. 77). In altri termini, ai fini delle detrazioni fiscali, ciò che conta non è la data di inizio o di completamento dei lavori condominiali ma soltanto quella in cui è avvenuta la spesa, con il bonifico cosiddetto parlante, che deve contenere il codice fiscale del condominio, il codice fiscale o la partita iva dell′appaltatore, il codice fiscale dell′amministratore e nella causale del versamento deve riportare la norma che regola le agevolazioni di cui si vuole usufruire. In definitiva, nell′ipotesi di mancato pagamento delle fatture emesse dall′appaltatore, l′importo non corrisposto non potrà essere detratto fiscalmente dai condòmini solventi, anche se hanno pagato tutte le quote condominiali di loro competenza, in quanto la detrazione viene calcolata, pro quota millesimale, sulle cifre effettivamente bonificate dal conto corrente del condominio a quello dell′appaltatore e non sui pagamenti effettuati dal condomino al condominio.
