Una recente sentenza del Tribunale di Milano ha riportato in evidenza una questione: se il cambio di destinazione d′uso di un′unità immobiliare renda possibile l′azione di revisione e modifica delle tabelle millesimali ai sensi dell′articolo 69 disposizioni attuative Codice civile. La più recente pronuncia Riprendendo quelle che su questo argomento sono le ultime pronunce della giustizia di legittimità (Cassazione 19797/2016 ), il Tribunale di Milano sezione XIII, con la sentenza numero 789 depositata il 29 gennaio 2020 , ha confermato che la differente destinazione d′uso di un immobile non rende le tabelle millesimali suscettibili di correzione e modifica e quindi nè tramite il ricorso all′autorità giudiziaria nè tantomeno con relativa approvazione a maggioranza qualificata (per il 2 comma articolo 1136 Cpdice civile), che proprio la disposizione di cui all′articolo 69 prevede in alcuni casi di errore o per alcune modifiche avvenute nell′edificio. La destinazione d′uso e la ripartizione delle spese La questione continuerà sicuramente a far discutere visto che soprattutto tra gli operatori professionali del settore non trova particolare condivisione: quello che si lamenta è che proprio la destinazione d′uso di un immobile è una di quelle caratteristiche fondamentali nell′attribuzione del relativo valore, valore che proprio gli articoli 1118 e 1123 Codice civile e 68 disposizioni attuative Codice civile indicano quale parametro di comparazione tra gli immobili di un edificio per la quantificazione dei diritti dei relativi proprietari e per la ripartizione delle spese comuni. Valutazioni di mercato e non Chiaramente le modalità di stima dei valori degli immobili possono essere notevolmente differenti: una cosa è stimare il valore di mercato di un appartamento ed altra cosa è stabilirne il valore ai sensi della normativa condominiale in vigore per la quale, ad esempio, ai sensi dell′articolo 68 disposizioni attuative Codice civile non vanno considerate caratteristiche come lo stato di manutenzione che è invece elemento fondamentale nella stima del valore di mercato. I valori millesimali Tuttavia, proprio per quanti non condividono le pronunce della Suprema corte, la destinazione d′uso dovrebbe essere elemento fondamentale anche nella determinazione dei valori millesimali; questa caratteristica è inoltre indicata in uno dei coefficienti di riduzione previsto dalla Circolare ministeriale dei lavori pubblici numero 12480/1966, che ad oggi è indubbiamente il documento di riferimento per la predisposizione delle tabelle millesimali degli edifici in condominio, citato continuamente sia dalla giustizia di merito che, indirettamente, anche dalla stessa giustizia di legittimità. Proprio la Cassazione ha rilevato più volte che non considerare uno di quegli aspetti e caratteristiche che sono indicati anche dalla Circolare, come l′estensione, l′altezza, l′ubicazione, l′orientamento e l′esposizione delle unità immobiliari, pregiudicherebbe la correttezza delle tabelle millesimali (Cassazione 1367/1994); addirittura, risulterebbe anche un errore suscettibile di rettifica l′omessa valutazione della differente luminosità degli immobili (Cassazione 5942/1998). Gli immobili che diventano di pregio cambiando destinazione L′unica caratteristica indicata e riferita ad un coefficiente di riduzione dalla stessa Circolare, e la cui omessa o errata valutazione, ad oggi, secondo la Suprema corte non è da considerarsi errore di cui all′attività di revisione prevista dall′ articolo 69 disposizioni attuative Codice civile è proprio quella della destinazione d′uso. Chiaramente, la cosa provoca accese discussioni, soprattutto quando alcuni immobili che per destinazione originaria non possedevano un grande valore vengono trasformati ed adibiti a destinazioni di maggior pregio. Quando si possono modificare le tabelle Viceversa, non si può lamentare che l′interpretazione della Cassazione non sia aderente quantomeno al tenore letterale della legge se si considera che proprio lo stesso articolo 69 , nella nuova forma introdotta dalla legge n. 220/2012, prevede delle specifiche casistiche che rendono possibile l′azione di modifica delle tabelle, tra le quali sopraelevazioni, incremento o diminuzione di superfici o del numero di unità immobiliari, fatta salva l′alterazione del valore di almeno 1/5 ed anche di una sola unità immobiliare, ma non quella riguardante la modifica della destinazione d′uso. Forse proprio il legislatore avrebbe potuto ricomporre la questione inserendo anche il cambio di destinazione d′uso tra quelle variazioni che rendono praticabile l′azione di modifica dei valori millesimali dell′edificio che, senza dubbio, ed almeno dal punto di vista tecnico-pratico, sarebbe stata totalmente condivisibile e senza alcun apparente conflitto con la normativa in vigore.
